Gayrimenkul avukatı; taşınmaz (gayrimenkul) hukuku ile ilgili meselelere danışmanlık hizmeti vermekle birlikte bunların kamulaştırma, tapu tescil işlemleri, miras, ipotekli satış, icra, işgal ve mahkeme ilamlarına ilişkin konularda kişilere hukuki destek sağlamaktadır. Bununla birlikte tapuya ilişkin olan davalarda görev üstlenen gayrimenkul avukatları ayrıca tapuya ipotek konulması ve konulan ipoteğin kaldırılması ya da tapunun paraya çevrilmesi gibi taşınmaz hukukunu ilgilendiren hukuki işlemlerinde takibini gerçekleştirmektedir.
Özetle gayrimenkul avukatları, Medeni Kanun çerçevesinde belirlenmiş ve tapuya ilişkin işlemlerde büyük bir önem taşıyan ayrıca kişiye en geniş yetkiyi veren ayni hak olan mülkiyet hakkının yanı sıra ipotek hakkı, irtifak hakkı gibi hakların gözetilmesinde kişilere profesyonel olarak hizmet sunmayı amaçlamaktadır.
Ülkemizde avukatlık mesleğini icra eden bütün avukatların tapuyla ilgili işler ve uyuşmazlıkların çözümünde yetkili mahkemelerimizde görülmekte olan davalara bakma yetkisine sahip olduğu bilinmekle birlikte bu mesleğin icrası sırasında uzmanlaşmak kaçınılmaz olarak karşımıza çıkmaktadır. Esas olarak bizim hukuk sistemimizde herhangi bir branşı veya dalı seçme zorunluluğu bulunmamasına karşın özellikle büyükşehirler bakımından mesleğin daha özverili bir şekilde sürdürülebilir olması adına meslektaşlarımız belirli alanlarda uzmanlaşma yolunu tercih etmektedir.
Buradan hareketle teorik açıdan olmasa bile pratik açıdan daha çok gayrimenkulle ilgili davalarla ilgilenen ve tapuyla ilgili iş ve işlemlerde kendisini geliştirmiş ve taşınmaz hukuku alanında ihtisas yapmış avukatlara gayrimenkul avukatı denilmektedir. Özetle gayrimenkullere ilişkin olan davalara her avukatın bakma yetkisi bulunmakla birlikte kendisine verilen hizmetin profesyonel olarak yürütülmesini isteyen vatandaşlarımız için alanında ihtisas yapmış gayrimenkul avukatları sıkça tercih edilmektedir.
Mülkiyet hakkı; kişiye sahip olduğu şey üzerinde en geniş yetkiyi veren haktır. Mülkiyet hakkı kendi içinde 2’ye ayrılır. Bunlar taşınır mülkiyeti ve taşınmaz mülkiyeti. Burada bizi ilgilendiren taşınmaz mülkiyetidir. Kural olarak taşınmazın mülkiyeti tapuya tescil ile kazanılmaktadır. Ancak kanunda öngörülen bazı hallerde taşınmaz mülkiyet tescil işleminden önce de kazanılmaktadır.
Bu haller; miras, mahkeme kararı, kamulaştırma, cebri icra, işgal ve diğer haller olarak sınıflandırılmaktadır. Bazı tescil işlemleri görünüş itibariyle hukuka ayrı bir işlemi andırıyor olsa bile aslında öyle değildir. Bu hallere baktığımız zaman karşımıza 3 önemli hal çıkmaktadır ve tapu iptal davasının açılması söz konusu olmamaktadır. Bunlar;
Tüm bunlara ek olarak ayrıca değinmek gerekirse taşınmaz vaadi sözleşmesi ya da halk arasında bilinen adıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin büyük bir çoğunluğu aslında hukuken geçerli değildir. Geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılmış olması gerekmektedir.
Sözleşmelerin resmi şekilde tapuda yapılmaması halinde geçerli olmayacağı ve olası bir durumda meydana gelebilecek uyuşmazlıkta, müteahhitle yapılan resmi olmayan sözleşme sonrasında taşınmazın başkasına satışı halinde elimizde hukuken geçerli bir sözleşme bulunmadığından bahisle tapunun iptali davasının açılması mümkün olmayacaktır.
Tapunun kişiler arasında devri sırasında meydana gelen hileli davranış, yetkisiz veyahut geçersiz bir işlemin tespiti hallerinde tapunun iptal edilmesine olanak sağlayan hukuki bir işlem başlatılması mümkündür. Bu işleme halk arasında tapunun bozulması adı verilmektedir.
Tapunun bozulma hallerine değinecek olursak; Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle bozma, mirastan mal kaçırma nedeniyle bozma ,vekillik yetkisinin kötüye kullanılması halinde bozma ,aile konutu olması nedeniyle bozma, sahte belgeye dayalı bozma, önalım hakkına dayalı bozma hali olarak karşımıza çıkmaktadır.
Tapudaki yolsuz tescilin düzeltilmesi amacıyla açılan tapu iptali ve tescil davasına halk tarafından tapuyu bozdurmak denilir. Kurucu unsurlarda bulunan eksiklik ya da sakatlık, tescilin bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanması ya da hukuki sebepten yoksunluk gibi durumlarda TMK madde 1025’e dayanılarak yolsuz tescilin düzeltilmesi talep edilebilir.
Bu durumlara, taşınmazın devrinde şekil eksikliği, ehliyetsizlik, muvazaa, sahte vekâletnameye dayanılarak işlemin yapılması örnek verilebilir. Tapu iptal olursa gerçeğe aykırı olarak hak sahibi görünen kişinin kaydı tapu sicilinden silinir ve tapu kaydı gerçek hak sahibi adına tescil edilir.
Tasarrufun iptali davası; alacaklının, alacağını icra takibi yoluyla borçludan tahsil edememesi durumunda borçlunun son 5 yıl içerisindeki menkul ve gayrimenkul mallarına ilişkin olarak mal kaçırma maksadıyla yapmış olduğu tasarrufları iptal etmek amacıyla malı devralan üçüncü kişiye ve borçluya karşı açılan dava olarak ifade edilmektedir.
Tasarrufun iptali davası, İcra İflas Kanunu’nun 277. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Tasarrufun iptal davasının, tasarruf işleminin yapıldığı tarihten itibaren 5 sene içerisinde açılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü bir süredir ve hak düşürücü süreye ilişkin olan hükümler uygulanır.
Babadan oğula yapılan satışın bozulup bozulmayacağı hususunda Yargıtay içtihatları incelendiği zaman; Yargıtay’ın mirasçılar ve miras bırakan arasında yapılan satış işlemlerine ilişkin olarak verdiği daha önceki kararlarında kural olarak muris muvazaasını kabul ederek işlemin iptalini kabul ederken; artık yapılan bu satış işlemin minnet duygusuna dayandığını gerekçe göstererek işlemin iptaline gerek olmadığına kanaat getirmiş olup, bu şekilde kararlar aldığı da görülmektedir.
Tapunun bozulması yani tapu iptal ve tapu tescil davasının taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda açılması hali, söz konusu üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasına bağlıdır. Buna göre iyi niyetli üçüncü kişi; mülkiyet hakkını devraldığı kişinin yolsuz tescile dayanarak mülkiyetini kazandığını bilmeyen, bilecek durumda olmayan ve tapuya güven ilkesi gereğince de taşınmazın mülkiyetini kazanan kişiye denir.
Bu durum Türk Medeni Kanunu m.1023’te düzenleme altına alınarak şu şekilde ifade edilmiştir; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Bu madde uyarınca; iyiniyetli olarak taşınmazın mülkiyetini kazanan üçüncü kişinin bu hakkı hukuk düzeni tarafından korunur. Aynı zamanda yapılan tescil hukuka uygun olduğu için mülkiyet tam ve doğru bir şekilde kazanılacaktır.
Sonrasında ise kişinin aleyhine olarak tapu iptal ve tescil davası yani bir diğer ifade ile tapunun bozulması davasının açılması mümkün olmayacaktır. Elbette ki tapunun tescili öncesinde bahse konu taşınmaz üzerinde uyuşmazlıklar olduğunu bilen bir kişinin iyi niyetli olduğundan söz edilemeyecektir. Ayrıca belirtmek gerekirse açılan tapu iptal ve tescil davasında 3. kişinin iyiniyetli olmadığı iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebilir.
Taşınmaza ait tapu bilgilerinin e devlet sisteminde görüntülenebilmesi için tapu sahibi olan kişinin vatandaşlık numarasının sisteme kayıtlı olması gerekir. Eğer tapu sahibi kişinin vatandaşlık numarası e- devlette kayıtlı değil ise ya da tapu bir Osmanlı tapusu ise sistem üzerinden tapu sorgulaması yapılamayacak ve bu sebeplerle ilgili kişiler tapu bilgilerine ulaşamayacaktır.
Sistem üzerinde tapu bilgisine ulaşamayan kişilerin e- devlet sisteminde yer alan ‘beyanda bulunun’ kısmını kullanarak tapu müdürlüğüne online olarak internet üzerinden yapacağı başvuru ile beyanda bulunabileceği gibi ayrıca tapu müdürlüğüne şahsen gidip vatandaşlık numarasını güncelleme koşuluyla da beyanda bulunulabilme imkânı vardır. Bu işlemlerden netice alınamaması durumunda kişiler; Arşiv Dairesi Başkanlığı’na başvurarak konunun çözüme kavuşturulması isteyebilir.
Hukuk sistemlerine genel olarak bakıldığı zaman, bir davanın sonsuza dek açılabilmesine imkân tanınmadığı görülmektedir. Bu durum esasen hukuki güvenlik ilkesinin bir yansıması olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu sebeple bir davanın açılması hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresine tabi olmaktadır.
Bu iki süre biçimi arasında oldukça önemli farklar vardır. Tapu iptal davası zamanaşımına tabiidir. Bu sürenin dayandığı hukuki sebebe ve kanuna göre değişiklik göstermekle birlikte genel olarak 10 yıllık zamanaşımına tabii olduğu görülmektedir. Bu 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin kadastrodan kaynaklı tapu iptal davalarında aynı şekilde 10 yıl olmasına karşılık; miras hukukundan kaynaklı tapu iptal davalarında ise herhangi bir süre şartı öngörülmemiştir.
Yine benzer şekilde Orman ve Kıyı Kanunu uyarınca yapılan taşınmazların tapularının iptali ile yolsuz tescile ilişkin tapuların iptalinin davaları da herhangi bir süreye tabii değildir ve bunlar için zamanaşımı kavramı esas alınmamıştır. Özetle tapunun iptali davasının açılması için genel süre 10 yıllık zamanaşımı süresi olup istisnai hallerde bazı özel kanunlar uyarınca bir süre şartı öngörülmemiştir.
Tapunun iptali davası konusu gereği para veya para ile değerlendirilebilinen davalardan olduğundan dolayı nisbi harca tabiidir. Harçlar kanununun 16. maddesinde de ifade edildiği üzere; tapu kayıt iptali gibi gayrimenkul bir diğer ifadeyle taşınmaza ilişkin davalarda harçlar gayrimenkulün değeri üzerinden hesaplanacaktır.
Bu durumda ise taşınmazın kesin değeri keşif ve bilirkişi raporuyla netlik kazanacaktır. Ancak tapu iptal davasında, davaya konu olan taşınmazın değerinin dava dilekçesinde belirtilmesi gerektiği için dilekçede belirtilen değer üzerinden 2022 yılı Yargı ve Harçlar Tarifesi üzerinden binde 68,31’i hesaplanır ve harç ödemesinin peşin olmak suretiyle ödenmesi gerekir. Bunun yanı sıra; bilirkişi ücreti, keşif ücreti varsa tanık masrafı, başvurma harcı ve tebligat giderlerinin de ayrıca ödenmesi gerekmektedir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. Maddesinin ilk fıkrasında belirtmiş olduğu üzere; Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Dolayısıyla tapudan kaynaklı uyuşmazlıklardan doğan davalara Asliye Hukuk Mahkemesi bakacaktır.
Tapu tescil davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup; söz konusu tapu tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
Tapu ve kadastroya ilişkin davalarda mahkeme ilk iş olarak tapu kayıtlarını incelemekle işe başlamaktadır. Sonraki aşama olarak ise bilirkişi raporlarını inceler. Ardından kadastro tespiti yapılır ve yapılan bu kadastro tespiti ilan edilir. İlan edilen tespite 30 gün içerisinde itiraz edilmediği takdirde ilan kesinleşir ve sonuç doğurur. Bununla birlikte tapu kadastro davalarının süreleri hakkında kesin bir kanıya varmak ne yazık ki imkansızdır. Davanın süresi söz konusu mahkemenin iş yüküne ve buna bağlı olarak yoğunluğuna göre her somut olay bakımından değişiklik gösterecektir.
Kadastro mahkemesi kararlarının kesin hüküm teşkil edeceği ilgili kadastro kanununun 34.maddesinde hükme bağlanmıştır. İlgili kanunun hükmüne göre; ‘’Kadastro mahkemeleri kararları, davada taraf olanlar ile taraflar dışında hak iddia ederek davaya müdahil sıfatıyla katılanların leh ve aleyhinde kesin hüküm teşkil eder. Taraf olmadığı halde lehine karar verilen şahıs hakkında mahkemece tesis edilen hüküm yukarıda sözü edilenleri de bağlar.’’ denilerek kadastro mahkemesi kararlarının kesin hüküm teşkil ettiği açıkça ifade edilmiştir.
Mahkeme kararının infaz edilmesinin taşınmaz hukuku kapsamında hangi anlama geldiğine değinecek olursak; yetkili ve görevli mahkeme tarafından verilmiş olan taşınmaza ilişkin kararların yerine getirilmesi işlemidir. Bahse konu somut olaya ilişkin kararın yerine getirilmesine kararın infazı denilmektedir. Bu infaz kararı yerine getirilirken gerekirse devletin diğer organlarıyla da işbirliği yapılması mümkündür.
Mahkemenin dava dosyasına ilişkin olarak verdiği tam kabul kararı dosyaya ilişkin tüm taleplerin eksiksiz olarak kabul edildiği anlamına gelmektedir. Yargılama giderleri bakımından da ayrıca önem taşıyan tam kabul kararı; lehine olarak dosyadan karar çıkan kişinin; karşı taraftan yargılama giderlerini de tam olarak tesis edebileceğini ifade eder.
Taşınmaz bir mal olan arazi ve arsa ile ilgili olan uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasında ya da daha geniş bir ifade ile taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin mal ve hakların paylaşımı ve ortaklığın giderilmesini içeren tüm uyuşmazlıklar, söz konusu taşınır ve veya taşınmazın değerine veya tutarına bakılmaksızın Sulh hukuk mahkemelerince çözüme kavuşturulmaktadır. Taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıkların çözülmesinde yetkili olan mahkeme söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanun’u 5 ayrı kitaptan oluşmaktadır. Bu kitapların dördüncüsünde ise eşya hukukuna ilişkin olan hükümler yer almaktadır. Eşya hukuku; kişilerin gerek taşınır mallar gerekse de taşınmaz mallar ile kurduğu bağları düzenler. Zilyetlik, tapu sicili, ayni hak, mülkiyet, rehin, ipotek gibi konular bu kapsamda incelenir. Tapu ise, arazinin belirli bir parçasının veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren, tapu sicil müdürlüğünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi bir belgedir. Tüm bunlardan bahisle tapu, eşya hukukuna bağlı ve esasında medeni hukuka tabidir.
Tapu mevzuatı; söz konusu taşınmazlara ilişkin idarenin işleyişine dair hükümleri de içerisinde barındıran ve bu işleyiş hakkında hükümler içeren kanun, yönetmelik, genelge gibi tüm yazılı prosedüre ilişkin bilgileri içerir.
TMK m.1020 uyarınca kendisine kanunda yer bulan tapu sicilinin açıklığı başlıklı hükmün ve bu hükmün alt fıkraları gereğince; ilgisini inanılır kılınan herkesin bu belgeleri inceleyebilir ve bir nüshasının kendilerine verilebilir olmasına karşılık avukatlar; Tapu Sicil müdürlüklerine giderek ve avukat olduğunu ibraz ederek yani kimlik vs. göstermek kaydıyla tapu kayıt belgelerini inceleyebilirler. Ayrıca belirtmek gerekirse, avukatların bu belgenin bir nüshasını almak için ise vekaletname ibraz etmesi zorunlu kılınmaktadır.
Tapu bilgilerinin aleniyeti konusunda, Türk Medeni Kanun’un 1020. maddesi gerekçe gösterilerek bakıldığı zaman; tapu sicili herkese açıktır yani bir başka deyişle alenidir ve ilgisini inanılır kılan herkes tapu bilgilerini inceleyebilir, gerektiğinde bu bilgilerin bulunduğu belgelerin bir nüshasını isteyebilir.
Şerh süreleri genel olarak 5 yıl olarak belirlenmiş olup, 5. yılın sonunda söz konusu taşınmaza ilişkin şerh otomatik olarak tapu kaydından düşer. Bunun yanı sıra şerhin kaldırılma süresi konulan şerhin çeşitliliğine göre değişiklik gösterebilmektedir. Söz gelimi şufan(önalım), iştira ve vefa haklarına ilişkin şerhler en çok 10 yıl, gayrimenkul satış vaadinde ise bu şerh süresi 5 yıl olarak düzenlenmiştir.
Taşınmazlara ilişkin alım - satım işleri ile ilgili işlemler tapu dairelerince yapılır. Eğer alıcı ve satıcı kendi aralarında bir uzlaşmaya varabilirse; bu durumda satıcı tapunun devri için öncelikle tapu dairesinden randevu almakla işe başlamalıdır. Randevu işleminden sonra alıcı ve satıcı tapu dairesinden istenen gerekli belgeleri eksiksiz bir şekilde tamamlayarak tapudaki devir işlemini gerçekleştirebilir. Devrin bir bedel karşılığında yapılması durumunda binde 20 oranında harç ödenmesi gerekir. Tapu bağış yolu ile devredilmişse emlak beyan değerinin binde 68,31 oranında tapu harcı ödenmektedir.
6302 sayılı kanun Tapu Kanunu ve Kadastro kanununda değişiklik yapılmasını öngören bir kanundur. 6302 sayılının kanunun kabulünün öncesinde ülkemiz ile yabancı devletlerin vatandaşları arasında karşılıklık ilişkisi sebep gösterilerek taşınmaz alımlarına imkân tanınmaktaydı. Daha sonrasında kabul gören değişiklikle birlikte 6302 sayılı kanun, taşınmaz edinmede karşılılık şartı yerine Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülke vatandaşı şartını gerekli kılmıştır.
Tapuda bir başkası adına kayıtlı taşınmaza kendi malzemesi ile sürekli, esaslı ve tamamlayıcı parça niteliğinde yapı yapıp diğer koşulları da beraberinde sağlayan malzeme sahibi kişi, yapının bulunduğu alan ve yapının kullanılması için zorunlu kılınan arazinin tescilini mülkiyetine sahip kişiden isteyebilme hakkına sahiptir. Buna ilişkin uyuşmazlıkların çözümü için ise TMK m.724, Başkasının Arazisine Bina yapılması sebebine dayalı tescil davalarının açılması şeklinde imkân tanınmıştır.
Bizim hukuk sistemimizde hukuk fakültesini bitiren ve bunun akabinde yasal staj süresini eksiksiz bir şekilde tamamlayan kişiler; avukatlık ruhsatını aldıktan sonra avukat olmaktadır. Buna karşılık günümüzde özellikle büyükşehirler bakımından uzmanlaşma kaçınılmaz olarak yaygınlaşmaktadır.
Oysa her avukat gayrimenkullere ilişkin olarak uyuşmazlıkları çözmede yasal olarak yetkilidir. Ancak müvekkillerine daha profesyonel olarak hizmet etmek isteyen ve müvekkil portföyünü bu şekilde genişletmek isteyen avukatlar gayrimenkul alanında çeşitli kurumlardan alana ilişkin dersler alarak yüksek lisans veya doktora çalışmalarını tamamlayarak alanında ihtisaslaşabilmekte ve gayrimenkul alanında hizmet verebilmektedir.
Taşınmaz yani bir diğer ifade ile gayrimenkul davaları, eşya hukukuna ilişkin bir alt başlık olarak karşımıza çıkmaktadır. Taşınmaz hukuku kapsamında; arsa, arazi, apartman, bina ve konut gibi taşınmazlara ilişkin davalara bakılmaktadır. Taşınmaz hukuku kapsamında bakılan davalar ise genel hatlarıyla şu şekilde karşımıza çıkmaktadır; istihkak davaları, kamulaştırma davaları, ortaklığın giderilmesi davaları, tapu iptal ve tapu tescil davaları gibi dava türlerinden oluşmaktadır. En sık görülen dava türü ise tapu iptal ve tescil davasıdır.
Taşınmaz davaları; Hukuk Muhakemeleri Kanunun 13. Maddesi gereğince; taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yani yer bakımından yetki taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Görevli mahkeme ise Asliye hukuk mahkemesidir.
Tapunun iptalini gerektiren bazı durumların tek başına ya da birden fazla sebebe dayalı varlığı halinde tapu iptal davasının açılması mümkün olmaktadır. Tapu iptalini gerektiren hallere baktığımızda ise bu haller; hukuki ehliyetsizlik hali, vekaletin kötüye kullanılması hali, mirastan mal kaçırma hali, ölünceye kadar bakma sözleşmelerinden doğan haller, imar uygulamaları hali, zamanaşımı hali, aile konutu olmasından doğan haller, mülkiyet hakkının ihlalinden doğan hal ve zilyetlik hali olarak ifade edilebilir.
Taşınmazın aynı kavramının neyi ifade ettiğini anlamak için öncelikle 6100 sayılı HMK’nın, “Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki” başlığını taşıyan 12. madde hükmünü incelemek gerek. Bu hükme göre;
Kanun hükmünden yola çıkarak, “taşınmazın aynı” kavramının, doğrudan mahsus sicilindeki mülkiyete ve onun kullanma şekline ilişkin bir durum olduğu anlaşılmaktadır.
Eşya hukukunda iki tür eşya vardır. Bunlardan birincisi: taşınır yani menkul eşya diğeri ise; taşınmaz yani gayrimenkul eşyadır. Taşınmaz yani bir diğer ifade ile gayrimenkul eşya; özüne zarar vermeden bir yerden diğer bir yere götürülebilmesi imkan dahilinde olmayan ya da götürüldüğü takdirde değeri önemli ölçüde azalan ve genel anlamda ekonomik bir değere sahip olan eşya olarak ifade edilir.
Tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin dava; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri kanunda çekişmesiz bir yargı kolu olarak düzenlenmiş olup bu dava taşınmaz kaydının bulunduğu yerdeki tapu sicil müdürlüğüne karşı açılır.
Tapu sicil kayıtlarında karşılaşılan isim hatalarının önüne geçmek maksadıyla düzenlenen ve bu hataların düzeltilmesine aracılık eden bu işleme tapuda isim tahsisi denir. Eğer alınan tapu da isim hatası varsa bu tahsisin yapılması gerekmektedir. Bu işlem sayesinde yanlış olan isim doğrusu ile değiştirilir.
Asliye hukuk mahkemesi; kanun bir başka mahkemeyi özellikle görevlendirmediği sürece dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığına ilişkin ve şahıs varlığına ilişkin olan her türlü davaya bakmakla yetkilidir.
Şahıs varlığına ilişkin davalarının neler olduğuna değinecek olursak bunlar;
Şahıs varlığına ilişkin davalara örnek olarak gösterilebilir.
Taşınır davasının kim tarafından açılabileceği ile ilgili bir soruyla karşılaştığımız zaman; TMK m.989/1 bize taşınır davasını kimin açabileceği ilgili bilgi verir. İlgili maddeye bakıldığı zaman; Taşınırı çalınan, kaybolan ya da iradesi dışında başka herhangi bir şekilde elinden çıkan zilyet, o şeyi elinde bulunduran herkese karşı beş yıl içinde taşınır davası açabilir. Bu hükme göre; taşınırı çalınan, kaybolan veya iradesi dışında başka bir sebeple elinden çıkan zilyet taşınır davası açabilmektedir.
HMK m.443/4 kapsamında; takip dayanağı ilama konu uyuşmazlık tapu iptal ve tescile ilişkin olup, taşınmazın aynı ile ilgili bulunduğundan bahisle kesinleşmeden infazı mümkün olmamaktadır. Söz konusu takibin konusu yapılan vekalet ücreti de esasın eklentisidir. O halde buradan yola çıkıldığı zaman; ilamın esası kesinleşmeden infaz edilmesi mümkün değilse aynı şekilde eklenti ve ayrıntılarda infaz edilemez. Sonuç olarak vekalet ücretinin kesinleşmeden icraya konulması mümkün değildir.
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye hukuk mahkemesidir. Yine bu davalarda yetkili mahkeme ise davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu konuda kanun kesin yetki düzenlemiştir. Bu husus uyarınca taraflar sözleşme serbestisine dayanarak yetkili mahkemeyi belirleyemez ve hâkim davalının yetki kuralına uygun davranıp davranmadığını resen gözetir.
Ülkemizde gayrimenkule olan talep sonucunda arsa, tarla ve ev için sıklıkla dava açılmaktadır. Tarla avukatı ise; tarla ile ilgili uyuşmazlıklara bakan avukattır. Her ne kadar ülkemizde avukatlık sisteminde tarla avukatlığı gibi bir terim olmamakla birlikte her avukatın tarla işlerinden doğan uyuşmazlıklara bakma yetkisi bulunsa bile uzmanlığı nedeniyle böyle bir nitelemenin yapılması kaçınılmaz olarak ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla tarla işleri ile ilgili davalara; genel olarak uygulamada bu hususta uzmanlaşan ve tecrübeleri bu konuda yoğunlaşan gayrimenkul avukatları bakar.
Asliye hukuk mahkemesi kanun başka bir mahkemeyi özellikle görevlendirmediği sürece dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığına ilişkin ve şahıs varlığına ilişkin olan her türlü davaya bakmakla yetkilidir. Araziden kaynaklı davalarda görevli mahkeme Asliye hukuk mahkemesi olup araziden kaynaklı davalara bakmakla yükümlüdür. Söz konusu açılacak olan arazi davası ise; davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Adli yardım; avukat seçebilecek durumda olmayan ve bunu beyan eden tüm şüpheli ve sanıklarla bazı suçlardan dolayı mağdur veya şikayetçi olan kişilerin ücretsiz olarak avukatlık hizmetinden yararlanması olarak ifade edilir. Türkiye Barolar Birliği Adli Yardım yönetmeliğince belirlenen işlemler yapıldıktan sonra adli yardım bürosu başvuruyu inceler ve bir kanaatte bulunur.
Adli yardım istemi reddedildiği taktirde adli yardım isteminde bulunan kişi; tebliğden itibaren 10 gün içinde yazılı veya sözlü olarak baro başkanına başvurabilir. Baro başkanı 7 gün içinde karar verir ve bu karar kesindir. Süresinde karar verilmemişse eğer bu başvurunun reddi anlamını taşır.
Baro levhasına yazılma talebi uygun bulunan stajyer avukatın dosyası TBB’ye gönderilir. Barolarda yapılan yönetim kurulu toplantıları haftada bir yapılırken bu süre Barolar birliği için genel olarak 15 gün olarak düzenlenmiştir. Bundan kaynaklıdır ki eğer stajyer avukatın staj bitim dosyası yapılan bu toplantıdan bir gün sonra bile TBB’ye gönderilecek olursa; mecburi olarak bir sonraki yönetim toplantısının gündemine kalır. Gündeme alındıktan sonra gerekli inceleme ve işlemlerin yapılıp ruhsatın gelme sürece yaklaşık olarak 30-60 gün arasında değişkenlik göstermektedir.
Avukatlık mesleğini icra etmek isteyen kişi öncelikle hukuk eğitimi veren 4 yıllık bir hukuk fakültesinden mezun olmalıdır. Fakülteden mezun olduktan sonra 1 yıl avukatlık stajı yapmak zorundadır. Bu stajın ilk 6 ayı adliye stajı diğer altı ayı ise meslekte 5 yılını doldurmuş bir avukatın yanında yapılmalıdır. Avukatlık stajını bitiren stajyer avukat; ruhsatını alarak her ilde bulunan bir baroya kaydolmak suretiyle avukatlık mesleğine dair hak ve yetkilerini kullanmaya başlar.
Hukuk fakültesinden mezun olan her kişi avukatlık yapmak istiyorsa; fakülteden mezun olduktan sonra 1 yıl avukatlık stajı yapmak zorundadır. Bu stajın ilk 6 ayı adliye ve çeşitli mahkemelerde , ikinci altı ayı ise meslekte 5 yılını doldurmuş bir kıdemli avukatın yanında yapılmalıdır. Avukatlık stajını bitiren stajyer avukat; ruhsatını alarak her ilde bulunan bir baroya kaydolmak suretiyle avukatlık mesleğine dair hak ve yetkilerini kullanmaya başlar.
Hukuk fakültesinden mezun olan öğrencinin 1 yıllık zorunlu stajını yapması gerekir. Staj için gerekli tüm evraklarını eksiksiz olarak tamamlayan stajyer avukat adayının, ilgili baronun staj bölümüne giderek teslim etmeleri gerekmektedir. Evraklarını eksiksiz olarak teslim eden stajyer adayına askıya çıkma ve inme süresi hesaplanarak staj başlatma günü yazılı bir yönerge ile bildirilir.
Hukuk fakültesinden mezun olan her kişi eğer avukatlık yapmak istiyorsa; fakülteden mezun olduktan sonra 1 yıl avukatlık stajı yapmak zorundadır. Bu stajın ilk 6 ayı adliye ve çeşitli mahkemelerde, ikinci altı ayı ise meslekte 5 yılını doldurmuş olan kıdemli avukatın yanında yapılmalıdır. Buna karşılık; istisnai olarak avukatlık stajı yapmasına gerek olmadan avukat olabilme halleri de vardır.
Söz konusu bu haller; Adli, idari yargı hakimlik ve savcılıklarında, Anayasa Mahkemesi raportörlüklerinde, Danıştay üyeliklerinde, Üniversiteye bağlı fakültelerin Hukuk Bilimi dersleri dalında profesörlük, doçentlik, yardımcı doçentlik görevlerinde 4 yıl, Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Hukuk Müşavirliği görevinde 10 yıl süre ile hizmet etmiş olanlar staj yapmadan avukat olabilmektedirler.
Yine benzer şekilde Türk vatandaşları ve Türk uyruğuna kabul olunan Yabancı Hukuk Fakültelerinden mezun olup, geldikleri yerde 4 yıl süreyle mahkemelerin her derecesinde; Hakimlik, Savcılık, Avukatlık yapmış olanlar Türk Hukuk Fakülteleri programlarına göre noksan kalan derslerden usulüne uygun olarak yapılan sınavlarda başarı göstermiş ve Türkçe dilini de iyi bilir vaziyette olduklarını da bir sınavla anlaşılmış olmak kaydıyla staj yapmadan avukatlık yapabilme imkanına erişebilmektedir.
TMK m.1020 tapu sicilinin açıklığı başlıklı hükmünün ve alt fıkraları gereğince; ilgisi inanılır kılınan kişilerin bu belgelerin incelenebilir ve bir nüshasının kendilerine verilebilir olmasına karşın avukatlar Tapu Sicil müdürlüklerine giderek ve avukat olduğunu ibraz ederek yani kimlik vs. göstermek kaydıyla tapu sicil belgelerini inceleyebilir. Avukatların bu belgenin bir nüshasını almak için ise vekaletname ibraz etmesi zorunlu kılınmaktadır.
Kesinleşmiş mahkeme kararlarının yerine getirilmesi avukat tarafından genel (dava) vekaletnamesi ile yapılabilir olmakla birlikte, avukatın diğer avukata verdiği yetki belgesi ile tapuda işlem yapılamaz olduğu da denilmektedir. Bu husus dikkate alındığında; eğer yapacağınız işlem kesinleşmiş bir mahkeme kararı esas alınacak bir işlem ise genel vekaletname yeterlidir. Değilse, fotoğraflı ve yapılacak işleme dair yetkiye ilişkin bilgilerin de bulunduğu bir vekaletname çıkartılması gerekiyor. Buna ilişkin ayrıntılı bilgi edinmek için genelgeye buradan ulaşabilirsiniz. Sayı : B.09.1.TKG0100001- 073/ 21/04/2010 Konu : Vekâletname GENELGE NO:1700 2010/7
TMK m.1020 tapu sicilinin açıklığı başlıklı hükmünün ve alt fıkraları gereğince ilgisi inanılır kılınan kişilerin bu belgelerin incelenebilir ve bir nüshasının kendilerine verilebilir olmasına karşın avukatlar Tapu Sicil müdürlüklerine giderek ve avukat olduğunu ibraz ederek yani kimlik vs. göstermek kaydıyla tapu sicil belgelerini inceleyebilir ve bilgi alabilir. Ancak, avukatların bu belgelerden bir örnek alabilmesi için Medeni Kanundaki genel ilke uyarınca ilgisinin olduğunu ispatlayan belge durumundaki vekâletname ibraz etmesi zorunlu kılınmaktadır.
Yetki Belgesi; Gayrimenkullerin (taşınmaz malların) devir işlemi sırasında tüzel kişiliğe sahip olanlardan istenen bir belgedir. Bu belge, kişinin gayrimenkul alım satımı yapabilme izni olduğunu gösterir. Temsilci olarak belirlenen ve bu belgeye sahip olan kişi, bir gayrimenkulü tüzel kişi adına satabilir ya da kiralayabilir.
Tapu işlemleri için yetki belgesinin nereden alınacağı Tapu Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenmiştir; Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez veya şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak mümessilin salahiyetine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret Şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar. Yapılan değişikliklerle birlikte tüzel kişilerin tapu işlemlerinde imza sirküleri istenilmesi uygulamasına son verildiği, ticaret sicilinde kayıtlı şirketlerin yetki belgelerinin de sistemden sorgulanarak işleme eklenmesi uygulamasının tüm tapu müdürlüklerinde hayata geçirildiği ifade edilmiştir.
Bu durum Türk Medeni Kanunu madde 1020 kapsamında açıklanmıştır; Madde 1020- Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
Alınan karar öncesinde tüzel kişiler adına gerçekleştirilen tapu işlemlerinde tapu sicil müdürlüklerinden alınan yetki belgesinin mutlaka eklenmesi gerekmekteydi. Yapılan değişikliklerle birlikte tüzel kişilerin tapu işlemlerinde imza sirküleri istenilmesi uygulamasına son verildiği, ticaret sicilinde kayıtlı şirketlerin yetki belgelerinin de sistemden sorgulanarak işleme eklenmesi uygulamasının tüm tapu müdürlüklerinde hayata geçirildiği ifade edilmiştir. Bu kapsamda yetki belgesi talep edilmeyerek sistemden üretilen yetki belgelerinin kullanılması yönünde bildirim yapılmıştır.
Web Tapu Sistemi üzerinde tapu değerleme yetki belgesi alınabilir. Öncelikle web tapu sitesine giriyoruz. E-devlet şifresiyle veya web tapu şifresiyle giriş yapılır. Ana ekrana ulaştıktan sonra soldaki menüde, ‘yetki işlemleri’ sekmesine tıklıyoruz. Alt menüde çıkan ‘değerleme yetki tanımla’ sekmesine tıklıyoruz. Çıkan ekranda maliki olduğumuz gayrimenkuller listelenir. İstenilen gayrimenkulün yanındaki yeşil tike basarak yetki tanımlanır. Onay verdikten sonra çıkan barkodlu belgeyi kullanabilirsiniz.
TAKBİS; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından verilen bir hizmettir. Tapu Genel Müdürlüğü’nün web sitesinde de belirtildiği üzere ‘’Tapu sicilinin düzenli tutulması, ticaret sicil müdürlükleri ile tapu müdürlüklerinin iş ve işlemlerinin etkin, güvenli bir şekilde yapılması, olası sahtecilik girişimlerinin engellenerek, vatandaşlara daha hızlı ve güvenli hizmet verebilmek amacıyla ticaret sicil müdürlükleri tarafından üretilen ve tapu işlemlerinde kullanılan yetki belgelerine merkezi kayıt sisteminden elektronik ortamda erişim sağlanmaktadır.’’ Bu uygulama sayesinde, Tapu Müdürlükleri yapılacak tapu işlemlerinde ticaret sicilinde kayıtlı şirketlerden yetki belgesi talep etmeyerek sistemden üretilen yetki belgelerini kullanacaktır.
Adres bilgisine ulaşım için alınan bu belge hak arama hürriyeti ve adil yargılanma kapsamındadır. Avukatlar, Nüfus Müdürlüğü’ne başvurarak başvurarak vukuatlı nüfus örneği alabilir.