Ülkemizde avukatlık mesleğini icra eden bütün avukatların, kentsel dönüşüm ile ilgili işler ve uyuşmazlıkların çözümünde yetkili ve görevli mahkemelerde görülmekte olan davalara bakma yeterliliğine sahip olduğu bilinmekle birlikte bu mesleğin icrası sırasında uzmanlaşmak kaçınılmaz olarak karşımıza çıkmaktadır.
Buradan yola çıktığımız zaman, teorik açıdan olmasa bile pratik açıdan maliklerin ve müteahhitlerin haklarının güvence altına alınması ve kendilerine gereken devlet yardımlarının sağlanması, iptal ve itiraz süreçlerinin yürütülmesi, sözleşme hazırlanması gibi çeşitli hizmetlerin yürütülmesini isteyen vatandaşlarımız alanında uzmanlaşmış kentsel dönüşüm avukatlarına başvurarak hizmet alabilmektedir.
Tüm bu süreçleri sağlayan kentsel dönüşüm avukatları aynı zamanda yapılan bu kentsel dönüşüm faaliyetinin mevzuata uygunluğunu kontrol ederek taraflara izlemesi gereken yol ve yöntemleri gösterir.
Kentsel dönüşüm hukukunu; depreme karşı dayanıksız olan konutların, şehir ve bölge planlama ilkelerine uygun bir çerçevede depreme karşı dayanıklı olarak ve en önemlisi sağlıklı ve yaşanabilir bir konuta dönüştürülmesi maksadıyla yeniden inşa edilmesini bir başka ifade ile tüm bu kentsel dönüşüm sürecini konu alan bir hukuk dalı olarak ifade edebiliriz.
Bu hukuk dalı riskli yapıların dönüşümü sırasında meydana gelebilecek uyuşmazlıklara ilişkin tarafların ve idarenin hak ve yetkilerinin yanı sıra bu sürecin mevzuat çerçevesinde nasıl uygulanması gerektiğine ilişkin konuları da ele almaktadır.
Kentsel dönüşüme girmesini istediğimiz bina için öncelikli olarak yapılması gerekli olan ilk işlem, bakanlık tarafından belirlenmiş olan yetkili kuruluşlardan riskli yapı tespit raporunun alınması ile gerçekleşmektedir. Bu işlemin gerçekleşmesi için binada bulunan mülk sahiplerinden herhangi birinin rapor için yetkili kuruluşa başvuruda bulunması yeterli olmaktadır.
Söz konusu riskli yapı tespit raporu bakanlık onayı aldıktan sonra bina kentsel dönüşüm için uygun hale gelmiş olacak ve dönüşüm kapsamına girecektir. Sonrasında belediye, binada bulunan mülk sahiplerine binanın riskli olduğuna dair bilgi yazısı yazacaktır. Buna karşılık yetkili kuruluş tarafından hazırlanan ve bakanlık tarafından onaylanan rapora itiraz etmek isteyen mülk sahipleri; bu raporun yeniden incelenmesi için belediye tarafından mülk sahiplerine gönderilen tebligatın kendileri tarafından teslim alındığı tarihten itibaren başlamak kaydıyla 15 gün içerisinde bakanlığa itirazda bulunabilecektir.
İtiraz komisyonu hızlı bir şekilde bu raporu inceleyerek karara bağlayacaktır. Eğer komisyon binanın riskli olduğuna ilişkin karar verirse; artık bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olacak ve yıkım kararı alınabilecektir. Ayrıca; maliklerin kentsel dönüşüm süresi içerisinde alabileceği 3 çeşit karar vardır: Güçlendirme kararı, yıkım kararı, yıkım ve yeniden inşa kararıdır.
Bu aşamaların tamamlanmasından sonraki süreçte bina içerisindeki mülk sahipleri; 60 gün içerisinde binanın nasıl, hangi müteahhitle, hangi paylaşımla ve ne kadar sürede yaptırılacağına en az 2/3 çoğunluğun sağlanması koşuluyla bina ortak karar protokolü hazırlanıp karara bağlanması beklenir. Olası bir uyuşmazlık durumunda 60 günlük süre içerisinde karar alınamazsa bu durumda mülk sahiplerine en fazla 30 gün olmak kaydıyla bir ek süre verilir.
Karar sonucunda bina kentsel dönüşüm için hazır hale gelip mahalli idarenin gözetimi ile yıkıma başlanır. Yıkımın ardından yıkım masrafları her kişinin arsa payı oranınca paylaştırılır ve tapuya eklenir. Binanın ortak kararı ile belirlenen mimari, teknik ve hukuki şartlar noter tarafından tasdik edilir.
Bunun akabinde yeni binanın belediye projeleri hazırlanır, belediyeden inşaat izni alınır ve inşaat yapılmaya başlanır. Yapı denetim yapılan bu inşaatı kontrol eder ve yeni dairelerin iskanlı tapuları alınır. Genel hatlarıyla bu prosedür süreci 2 ay, inşaat izni ve binanın yapılması ise yaklaşık olarak 18 ay sürmektedir.
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapıların dönüştürülmesi ilişkin ilk çalışmalar dönemin Çevre ve Şehircilik Bakanı tarafından 2012 yılında atılmıştır. Kentsel dönüşüme ilişkin çalışmaların 20 yıl içinde büyük ölçüde tamamlanmasının hedeflendiği bu sürece ilişkin olarak günümüzde 120 milyar lira yatırım bedeliyle, 350 bin kentsel dönüşüm ve sosyal konut inşa çalışmalarının sürdüğü bilinmektedir. Kentsel dönüşüm sürecinin ne zaman tamamlanacağı ilişkin net açıklamayı Çevre ve Şehircilik Bakanı 2035 yılı olarak açıklamıştır.
Bir bina hakkında tutulan risk analiz raporunun kesinleşmesinin ardından tahliye ve yıkım sürecine geçilmektedir. Bina hakkında tapu müdürlüğü vasıtasıyla riskli olduğuna dair şerh düşüldükten maliklere tebligat gönderilerek binayı tahliye ederek yıkım işlemlerini yaptırmaları için en az 60 günlük süre verilmektedir.
Bu süre içerisinde binayı tahliye etmeyerek yıkımı sağlamayan maliklere ek bir 30 günlük süre daha verilerek bu süre içerisinde de tahliye ve yıkım yapılmadığı takdirde binanın tahliye ve yıkımının idare tarafından sağlanacağı belirtilir. Tüm bu aşamalar göz önünde bulundurulduğu zaman riskli bir binanın en az 60 gün içinde boşaltılması (tahliye edilmesi) gerektiği söylenebilir.
İkamet edilmekte olan binanın yenilenmeye ihtiyacı olduğu aşikarsa yani bir diğer ifade ile bina kendi ekonomik ömrünü tamamlamışsa artık tek yapılması gereken binanın kentsel dönüşüme girmesini sağlamak olacaktır. Bu süreç kapsamında yapılması gereken ilk faaliyet bakanlık tarafından yetkilendirilmiş SPK lisanslı kuruluşlara riskli yapı olup olmadığına dair rapor almak adına en az maliklerden birinin yazılı başvurusu ile başvurmak olacaktır. Bu kuruluşlara; bakanlığın sitesine girildiği takdirde Türkiye haritasından bulundukları ili seçtikleri zaman ulaşabilecek ve seçilen kuruluşa başvurabileceklerdir.
Yapılan bu başvurunun üzerine binada yapılan incelemeler sonucunda bina riskli çıkarsa deprem risk raporu oluşturuluyor. Ardından kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen kişiler bu raporu ilgili bakanlığa sunuyor, onay alıyor ve riskli olduğu bakanlıkça onaylanan bina artık kentsel dönüşüm kapsamına girmiş oluyor. Sonrasında belediye binada bulunan mülk sahiplerine binanın riskli olduğuna dair bilgi yazısı yazacaktır.
Buna karşılık yetkili kuruluş tarafından hazırlanan ve bakanlık tarafından onaylanan rapora itiraz etmek isteyen mülk sahipleri; bu raporun yeniden incelenmesi için belediye tarafından mülk sahiplerine gönderilen tebligatın kendileri tarafından teslim alındığı tarihten itibaren başlamak kaydıyla 15 gün içerisinde bakanlığa itirazda bulunabilecektir.
İtiraz komisyonu hızlı bir şekilde bu raporu inceleyerek karara bağlayacaktır. Eğer komisyon binanın riskli olduğuna ilişkin karar verirse; artık bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olacak ve yıkım kararı alınabilecektir.
Kentsel dönüşüm faaliyetinin uygulaması sırasında vatandaşlara maddi yük çıkabiliyor. Ortaya çıkan bu masrafın durumu binanın yıkılmasından sonra inşa edilecek konut projesine ve bu projenin büyüklüğüne göre değişkenlik gösterebiliyor. Bunun yanı sıra ev sahipleri mülkleri üzerine kendi imkanları ile yeniden yapı yapabiliyor hem de anlaşmış olduğu müteahhitle birlikte müşterek biçimde bina yapabiliyor.
Buna karşılık; bina yapmak için yeterli maddi durumu olmayanlar ve herhangi bir müteahhit tarafından proje bazlı değerlendirilmeyen mülklere bakanlıkta talip olabiliyor. Bu sayede Mülk sahiplerine eğer isterlerse özel bütçeden mülkün bedeli ödeniyor isterlerse de TOKİ tarafından yapılmış olan konut veriliyor.
Tüm bunlara ek olarak ayrıca, kendi arazisine bina yapmak isteyen mülk sahiplerine talep etmeleri halinde kendilerine özgü oluşturulmuş dönüşüm hesabından uygun faiz koşulları sağlanarak kredi de sağlanabiliyor.
Ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yıkılma riski olduğu için bu binaların yerine yeni binalar yapılmaktadır. Yeni binanın yapılabilmesi için mevcut binanın boşaltılması gerekmektedir. Bu yüzden boşaltılan binada oturan kişilerin kendisine yeni bina bulması gerekiyor.
Bu kişiler geçici bir süreliğine olsa da kiraya çıkmak zorunda kalıyor ve bu kişilere yeni eve çıkabilmeleri için devlet tarafından ödenmesi gereken bir taşınma yardımı oluyor. Kentsel dönüşüm taşınma yardımları illere ve ilçelere göre değişkenlik göstermektedir.
Kentsel dönüşümden dolayı evini boşaltmak zorunda kalan bireylere 2022 yılı itibari ile aylık olarak 2300 TL’ye kadar taşınma yardımı yapıldığı bilinmektedir. Kentsel dönüşüm taşınma yardımı geri ödemesizdir.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yıl ve yaş kısıtlaması bulunmamasına karşılık, ekonomik ömrünü tamamlamış olan bizzat eski yapılar kentsel dönüşüm kapsamına dahil edilebilmektedir. Uygulamaya bakıldığı zaman pratik açıdan 30 yıllık binaların ekonomik ömrünü tamamladığı bilinmektedir.
Bir başka ifade ile eğer binanızın yaşı 30 yılı doldurmuşsa kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilebilir. Buna karşılık kentsel dönüşüm kapsamı yalnızca 30 yılı doldurmuş binalar ile sınırlı değildir. Kullanılan malzemelerin Avrupa Birliği yapı malzemeleri tüzüğüne uygun olmaması hali de söz konusu binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için sebep teşkil edebilmektedir.
Kiracının oturmakta olduğu ev hakkında kentsel dönüşüm kararı çıkabilir. Bu durumda kiracının mağduriyetini önlemek adına birtakım yollar öngörülmüştür. Bunlardan bir tanesi de kira yardımıdır. Kentsel dönüşüm faaliyeti kapsamında kira yardımı almak isteyen kiracılar; Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuruda bulunmalıdır. Bu sayede bakanlıkça belirlenen şehre göre kira yardımı alabilirler.
Buradan anlaşıldığı üzere her şehrin kira yardımı aynı değildir, buna dikkat etmek gerekir. Kira yardımının yanı sıra kiracıya, yeni inşa edilecek binada tekrar aynı daireyi kiralama gibi bir teminat verilmemesine karşılık eğer mülk sahibi ve müteahhit arasında daire paylaşımı yapılırsa bu paylaşım sonrasında satılmak üzere olan boş daireleri satın almada öncelikli olarak hak da verilir.
Tüm bunlara ek olarak riskli olduğu tespit edilen binalar için yıkım kararı alınır. Eğer bahse konu bina, riskli yapı olduğu için yıkılıyorsa kiracının bu karara itiraz hakkı bulunmamakla birlikte, yenileme amacı ile yıkılması istenen binalarda kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihini gerekçe göstererek itiraz edebilmektedir. Kentsel dönüşüm süreci içerisinde kiracı tahliyesi kararı verildiği zaman kiracı, taşınma için kira yardımı alabilir.
Kentsel dönüşüm faaliyeti, riskli yapı olarak tespit edilen yapılar için geçerli olmaktadır. Mülk sahipleri riskli yapıları için ilgili bakanlığa başvuru yapmak kaydıyla kentsel dönüşüm desteğinden faydalanabilmektedir. Ayrıca kentsel dönüşüm faaliyeti bakanlık ve yetkilendirdiği kurumlar tarafından da belirlenen riskli alanlarda yapılabilmektedir.
Kentsel dönüşüm faaliyetinden yararlanmak isteyen malik başvuruları için gerekli olan belgeler ise şu şekilde belirlenmiştir:
Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır. Risk tespit raporu sonucunda riskli olarak görülen binalar kentsel dönüşüm kapsamına girecektir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki süreçte riskli binada yaşadığını düşünen vatandaşlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen yetkili kurum ve kuruluşlara başvuru yapabilmektedir. Bu yetkili kurum ve kuruluşların listesine bakanlığın resmî web sitesinden ulaşılabilmektedir.
Ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yıkılma riski olduğu için bu binaların yerine yeni binalar yapılmaktadır. Yeni binanın yapılabilmesi için mevcut binanın boşaltılması gerekmektedir. Bu yüzden boşaltılan binada oturan kişilerin kendisine yeni bina bulması gerekiyor.
Bu kişiler geçici bir süreliğine olsa da kiraya çıkmak zorunda kalıyor ve bu kişilere yeni eve çıkabilmeleri için devlet tarafından ödenmesi gereken bir kira bedeli oluyor. Kentsel dönüşüm kira yardımları illere ve ilçelere göre değişkenlik gösteriyor. Dairenin toplam değerine göre kira bedeli belirlenerek daire sahiplerine veriliyor.
Günümüzde kentsel dönüşümden dolayı evini boşaltmak zorunda kalan maliklere aylık olarak 750 ile 1500 arasında bir ödeme yapıldığı bilinmektedir. maliklere yapılan ödemeler aylık olarak banka hesaplarına yatırılmaktadır. Kira yardımının süresi azami 18 ay olarak belirlenmiştir. İkamet şartını sağlamaları durumunda 6306 sayılı Kanun kapsamında kiracılara defaten kira yardımı ödemesi gerçekleştirilebiliyor Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenecektir.
Kentsel dönüşüm kira yardımları illere ve ilçelere göre değişkenlik göstermektedir. 2021 yılında İstanbul, Ankara ve İzmir için kentsel dönüşüm kira yardımı bakanlık tarafından aylık 1.150 TL olarak açıklanmıştır. Bakanın son açıklamalarına göre yaklaşık %30 zam yapılarak kira yardımı 1500 liraya yükseleceğini 2000 TL kira yardımı olan yerlerin 2600 liraya yükseleceğini ifade etmiştir. Kentsel dönüşüm kira yardımı malike azami olarak 18 ay boyunca veriliyor. Kentsel dönüşüm kira yardımı geri ödemesizdir.
Kentsel dönüşümden dolayı evini boşaltmak zorunda kalan bireylere *2022 yılı itibari ile aylık olarak 1430 TL ile 2300 TL arasında değişen miktarlarda taşınma yardımı yapıldığı bilinmektedir. Kentsel dönüşüm taşınma yardımları illere ve ilçelere göre değişkenlik göstermektedir. Kentsel dönüşüm taşınma yardımı geri ödemesizdir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki binalarda oturan mülk sahiplerine ödenecek olan aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) oranına göre güncellenmektedir. Kentsel dönüşüm kira yardımı malike azami 18 ay boyunca verilmektedir.
Kentsel dönüşüm projesi kapsamında 1 Ocak 2015 öncesindeki uygulamaya göre, birden fazla evi olan mülk sahipleri her evi için ayrı ayrı kira yardımı başvurusunda bulunarak bu kira yardımından faydalanabiliyordu. Ancak daha sonrasında yapılan 1 Ocak 2015 tarihli değişikliğe göre mülk sahipleri tarafından yapılacak olan kira yardımında artık ikamet koşulu aranmaktadır.
Bu uygulamaya göre birden fazla evi olan mülk sahipleri yalnızca ikamet ettikleri mesken için kira yardımı başvurusunda bulabiliyor. Yardım, riskli binada ikamet eden kimselere veriliyor. İkamet şartı, faturalar ile ispatlanıyor. Yani bir diğer ifade ile iki evi olan mülk sahibi yalnızca bir evi (ikamet ettiği ev) için kira yardımı alabilecektir.
Ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yıkılma riski olduğu için bu binaların yerine yeni binalar yapılmaktadır. Yeni binanın yapılabilmesi için mevcut binanın boşaltılması gerekmektedir. Bu yüzden boşaltılan binada oturan kişilerin kendisine yeni bina bulması gerekiyor. Bu kişiler geçici bir süreliğine olsa da kiraya çıkmak zorunda kalıyor ve bu kişilere devlet tarafından kira yardımı yapılıyor.
Kira yardımına başvuru yapan kimselerden ikamet şartı da isteniyor. Yardım, riskli binada ikamet eden kimselere veriliyor. İkamet şartı, faturalar ile ispatlanıyor. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncelleniyor olup bu kira yardımının süresi azami olarak 18 aydır.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kentsel Dönüşüm Kanunu uyarınca; dönüşüme tabii olacak binalar bakımından yıl veya yaş kısıtlaması bulunmamaktadır. Ekonomik ömrünü tamamlamış eski yapıların tamamı kentsel dönüşüm kapsamına alınabilir. Genel olarak 30 yıllık binalar ekonomik ömrünü tamamlamış olarak gözükmektedir.
Bunun için tek kriter bulunmaktadır bu da dönüşüme girmesi düşünülen bina için hazırlanacak deprem risk raporunda binanın riskli yapı olarak tespit edilmiş olmasıdır Ayrıca şunu ifade etmede fayda vardır ki yapılan teknik analizler ve istatistiklerin sonucu gösteriyor ki kanunda yıl zorunluluğu bulunmamış olsa da 1999 öncesi yapılmış bir yapıda ikamet ediliyorsa gerekli testleri yaptırmakta fayda bulunmaktadır.
İkamet edilmekte olan binanın yenilenmeye ihtiyacı olduğu aşikarsa yani bir diğer ifade ile bina kendi ekonomik ömrünü tamamlamışsa artık tek yapılması gereken binanın kentsel dönüşüme girmesini sağlamak olacaktır. Uygulamaya bakıldığı zaman 30 yıllık binaların ekonomik ömrünü tamamladığı bilinmektedir.
Bir başka ifade ile eğer binanızın yaşı 30 yılı doldurmuşsa kentsel dönüşüm kapsamında değerlendiriliyor. Buna karşılık kentsel dönüşüm kapsamı yalnızca 30 yılı doldurmuş binalar ile sınırlı değildir. Kullanılan malzemelerin AB yapı malzemeleri tüzüğüne uygun olmaması halli de söz konusu binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için sebep teşkil edebilmektedir.
Bu süreç kapsamında yapılması gereken ilk faaliyet bakanlık tarafından yetkilendirilmiş SPK lisanslı kuruluşlara riskli yapı olup olmadığına dair rapor almak adına en az maliklerden birinin yazılı başvurusu ile başvurmak olacaktır. Bu kuruluşlara; bakanlığın sitesine girildiği takdirde Türkiye haritasından bulundukları ili seçtikleri zaman ulaşabilecek ve seçilen kuruluşa başvurabileceklerdir.
Yapılan bu başvurunun üzerine binada yapılan incelemeler sonucunda bina riskli çıkarsa deprem risk raporu oluşturuluyor. Ardından kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen kişiler bu raporu ilgili bakanlığa sunuyor, onay alıyor ve riskli olduğu bakanlıkça onaylanan bina artık kentsel dönüşüm kapsamına girmiş oluyor Sonrasında belediye binada bulunan mülk sahiplerine binanın riskli olduğuna dair bilgi yazısı yazacaktır.
Buna karşılık yetkili kuruluş tarafından hazırlanan ve bakanlık tarafından onaylanan rapora itiraz etmek isteyen mülk sahipleri, bu raporun yeniden incelenmesi için belediye tarafından mülk sahiplerine gönderilen tebligatın kendileri tarafından teslim alındığı tarihten itibaren başlamak kaydıyla 15 gün içerisinde bakanlığa itirazda bulunabilecektir. İtiraz komisyonu hızlı bir şekilde bu raporu inceleyerek karara bağlayacaktır.
Eğer komisyon binanın riskli olduğuna ilişkin karar verirse; artık bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olacak ve yıkım kararı alınabilecektir. Bu aşamaların tamamlanmasından sonraki süreçte bina içerisindeki mülk sahipleri; 60 gün içerisinde binanın nasıl, hangi müteahhitle, hangi paylaşımla ve ne kadar sürede yaptırılacağına; en az 2/3 çoğunluğun sağlanması koşuluyla bina ortak karar protokolü hazırlanıp, karara bağlanması beklenir.
Olası bir uyuşmazlık durumunda 60 günlük süre içerisinde karar alınamazsa bu durumda mülk sahiplerine en fazla 30 gün olmak kaydıyla bir ek süre verilir. Bu sürecin tamamlanmasından sonra bina mahalli idarenin de gözetiminde mülki amirler tarafından yıkılır. Yıkımın ardından yıkım masrafları her kişinin arsa payı oranınca paylaştırılır ve tapuya eklenir.
Binanın ortak kararı ile belirlenen mimari, teknik ve hukuki şartlar noter tarafından tasdik edilir. Bunun akabinde yeni binanın belediye projeleri hazırlanır, belediyeden inşaat izni alınır ve inşaat yapılmaya başlanır. Yapı denetim yapılan bu inşaatı kontrol eder ve yeni dairelerin iskanlı tapuları alınır.
Genel hatlarıyla bu prosedür süreci 2 ay, inşaat izni ve binanın yapılması ise yaklaşık olarak 18 ay sürmektedir.
Bir binanın yalnızca eski olmasının kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için yeterli değildir. Binanın kentsel dönüşüme girmesi için yıl ve yaş kısıtlaması bulunmamakla birlikte ekonomik ömrünü tamamlaması, risk tespit raporunda riskli olarak tespit edilmesi gerekiyor. Kentsel dönüşümde genel olarak 30 yıllık binalar ekonomik ömürlerini tamamlamış olarak kabul edilmektedir.
TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu Başkanvekilinin açıklamaları esas alındığı zaman, kentsel dönüşümün sadece büyükşehirlerde uygulanan bir proje olmayıp sel, heyelan, taşkın gibi nedenlerden ötürü kırsal alanda da zorunluluk ve öncelik haline geldiğini ifade ettiği görülmüştür. Buradan çıkan sonuç ise kentsel dönüşüm artık kırsal alanlarda da zorunlu hale getirilmiştir.
Kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında, ekonomik ömrünü tamamlamış riskli binalar yıkılıp zeminin elverişli olması durumunda yerine yeni binalar yapılmaktadır. Bu kapsamda kentsel dönüşüm kanunundan; ilgili bakanlık tarafından yetkilendirilen lisanslı kuruluşlara tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurup dönüşüme tabii olan bina için deprem risk raporu alınarak yararlanılır.
Eğer deprem risk rapor sonucun da bina riskli ve yenilenmesi gerekir sonucu çıkar ise işte o zaman kentsel dönüşüm kanunu kapsamında bina yenilenebilir. Bu kapsamda yeni yapılacak bina için bakanlıktan ya kredi ya da kira yardımı alınabilir. Vatandaşlarımız içinde yaşadıkları binalarının "riskli yapı" niteliği taşıdığını düşünüyorsa eğer kentsel dönüşüme başvuruda bulunabilmektedir. Bunun için bir dilekçe ile başvuruda bulunmak suretiyle riskli bina raporu almaları gerekmektedir.
Mülk sahipleri binalarının riskli olup olmadığı konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlara başvurarak binanın incelenmesini ve bu konuda bilgi isteme hakkına sahiptir. Eğer bina risk grubunda yer almakta ise buna dair rapor oluştururlar. Bu rapor sonucunda söz konusu binayla ilgili yıkım kararı çıkarılmaktadır.
Çıkan bu karar, tapu müdürlüklerince mülk sahiplerine tebligat ile bildirilir. İşte bu kentsel dönüşüm projesi kapsamında; ev sahiplerinin bu rapora tebligat ulaşımından sonra 15 gün içinde itiraz hakkı bulunmaktadır. Yapılan itiraz heyet tarafından incelenmektedir. Bina sahipleri isterlerse yıkım için bir müteahhit ile bir anlaşma yapabilir ve bu anlaşma neticesinde binanın yıkımı müteahhit tarafından gerçekleştirilebilir.
Eğer müteahhit ile anlaşma yoluna gidilmezse binanın yıkım süreci ilgili bakanlık tarafından üstlenilir. Bu durumda ise Bakanlık yıkım masraflarını tapu müdürlüğüne bildirir. Müdürlük, binadaki mülk sahiplerinin hakları oranında ipotek koyar ve bunu mülk sahiplerine bildirir. Başka bir durum ise kentsel dönüşüm kapsamında yıkımına karar verilmiş olan binadaki mülk sahiplerine TOKİ tarafından yapılmış evlerin verilmesi halidir. TOKİ anlaşmasını tercih etmeyen ev sahipleri için yıkılan dairenin bedeli nakit olarak ödeme yapılabiliyor.
Vatandaşların mağduriyet yaşamaması adına ayrıca yıkım kararı sebebiyle evlerinden tahliye edilen ev sahipleri için kredi desteği de bulunuyor. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında ev sahiplerine çeşitli noter ücretleri, vergi ve harçlar için de muafiyet sağlanıyor. Mülk sahipleri proje kapsamında aynı anda hem kredi desteği hem de kira yardımı alamadığını belirtmekte fayda vardır.
Tüm bu durumlardan hareketle özetleyecek olursak kentsel dönüşümde ev sahibi hakları şu şekilde sıralanabilir:
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapıların tespitiyle ilgili olan ve gerekli görülen masraflar; tespiti talep eden kat maliki tarafından karşılanıyor. Müteahhitle ya da diğer kat malikleriyle anlaşmaya varılırsa, tespit masrafları ortaklaşa ya da müteahhit tarafından karşılanmaktadır.
Kentsel dönüşüm projeleri genel olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma neticesinde ilerlemektedir. Bu durumda arsa sahipleri belirledikleri firmayla belirleyecekleri oranda anlaşarak müteahhite pay veriyor. Ayrıca anlaşma sağlanıp mülk sahiplerine yıkılan binanın yerine yenisi yapılıp mülk sahibine TOKİ’den ev verildiği ya da bedelin nakit olarak ödendiği görülmektedir.
2012'de yürürlüğe giren ilgili kanun uyarınca; kentsel dönüşüm kapsamında riskli olarak belirlenen gayrimenkuller yıkılarak yerine yönetmeliklere uygun yeni binalar inşa edilmektedir. Bilindiği üzere kentsel dönüşüm projesi kapsamında vatandaşlara maddi yük çıkabilmektedir.
Uygulama açısından bakıldığı zaman ev sahipleri; sahip oldukları mülkleri üzerine hem müteahhit ile ortaklaşa bina yapabilir hem de kendi imkanları ile yapı yapabilir. Ancak bina yapabilecek maddi güce sahip olmayanlar ve herhangi bir müteahhit tarafından da anlaşma sağlanamayan mülklere bakanlığın talip olduğu görülmektedir. Bu durumda mülk sahiplerine isterlerse TOKİ tarafından yapılmış konutlardan verilecek isterlerse de özel bütçeden bedelleri ödenecek.
Bir başka durumda ise; kendi arazisine bina yapmak isteyen ev sahiplerinin talep etmeleri halinde uygun faiz oranları ve ödeme koşulları altında uygun finanse edilebilir kredi sağlanabilecektir.
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkımına karar verilmiş binadaki mülk sahipleri isterlerse müteahhit ile anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapabiliyor. Müteahhitle anlaşmayan veya kendisi de bina yaptırmak istemeyen mülk sahiplerine TOKİ tarafından yapılmış olan evler verilmektedir.
TOKİ anlaşmasını tercih etmeyen ev sahipleri için yıkılan dairenin bedeli nakit olarak ödenmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki mülk sahiplerine çeşitli noter ücretleri, vergi ve harçlar için de muafiyet sağlanmaktadır. Yıkım kararı nedeniyle tahliye edilen ev sahipleri için kredi desteği de sağlanmaktadır.
Bu destek devlet bankaları ve özel bankalar tarafından düşük faizli olarak kentsel dönüşüm konut kredisi şeklinde verilmektedir. Konut kredisinin miktarı konutun durumu göz önüne alınarak değişiklik gösterebilmektedir.
Kentsel dönüşüm kapsamında mülk sahibine verilecek olan daire ve bu dairenin metrekaresi hesaplanırken arsa payı göz önünde bulundurulur. Buradan hareketle öncelikle arsa payının ne olduğunu açıklamak gerekir. Ana yapının bulunduğu parsel ve yapının değerini belirleme tekniğine arsa payı denir.
Bir başka ifade ile arsa payı; arsa üzerinde yapılmış ana yapı ile diğer bölümlerin oranlarıyla yapılan alanın ölçüsüdür. Taşınmazın oranı hesaplanarak değerlendirilen ve konut sahibinin hissesini gösteren pay, arsa payı olarak adlandırılır. Bu yöntemi kullanarak Tapu Sicil Müdürlüğü, arsa payı değeri üzerinden hak sahiplerine düşen alanların büyüklüğü ve metrekare karşılığını hesaplamaktadır.
Arsa sahipleri, sahip oldukları arsaya bina yapılması için müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yaptıkları görülmektedir. Söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; Müteahhidin kendi malzemesi ve emeğiyle belirlenen arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi taahhüt ettiği bunun karşılığında da arsa sahibinin belirli daire ve arsa payı devretmesi karşılığında kurulan bir sözleşmedir.
Arsa sahibine kaç daire düşeceği hususunda arsanın rayiç bedeli ve bulunduğu bölge önemli rol oynamaktadır. Genel olarak %50-%50 olarak anlaşma sağlandığı görülsede arsanın konumu arsa sahbine düşen oranı ciddi ölçüde etkilemektedir.
Üzerine daire yapılacak olan arsa için imar durum belgesi alınıp bu arsa üzerinde yapılacak inşaatın sınırları belirlenebilir. İmar durum belgesinde yazan sayılardan daha yüksek ve büyük ev yapılamamaktadır. Bu bakımdan; arsaya ne kadar ev yapılabileceği TAKS ve KAKS oranlarına göre hesaplanmaktadır.
O halde bunların ne anlama geldiğine baktığımız zaman; TAKS (Taban Alan Katsayısı), arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranı olarak tanımlanır. KAKS ise; (Kat alanı kat sayısı) yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilir, KAKS oranları, belli rakamlarda değişkenlik göstermektedir.
Söz gelimi; sahip olanın arsanın 500 metrekare KAKS’ın 2 ve TAKS’ın 0.50 oranda olduklarını varsayalım. Bu koşullar altında; KAKS 2 x 500 = 1000 metrekare. Buna göre 1000 metrekareden fazla inşaat yapılamıyor. TAKS: 0.20 x 500 = 100 metrekare. Buna göre taban alanı 100 metrekareden küçük olamıyor. Yani 100 metrekare dairelerden oluşan toplam 1000/10 = 10 katlı bir bina yapılabiliyor.
Kentsel dönüşüm projelerinin uygulandığı alanlarda TOKİ tarafından kentsel dönüşüm alanı içerisinde kalan arsaların sahiplerine verilecek mesken sayısı, hak sahiplerinin arsa payına, kentsel dönüşüm alanında inşa edilecek yeni binalarda yer alan kat ve daire sayılarına, kentsel dönüşüm alanın yüzölçümüne ve bunlara benzer birçok unsura göre değerlendirilerek belirlenecektir.
Arsa sahiplerinin yeni inşa edilen yapılardan daire sahibi olmak istememesi gibi durumlarda ise TOKİ tarafından bu kişilere ödenecek olan ücretler de yine yukarıda belirtilen etkenlere göre değişiklik göstermektedir.
Riskli yapı tespit ve yıkım işlemlerinin masrafları yapı malikleri tarafından karşılanmaktadır. Bu işlemlerin İdare veya Bakanlık tarafından yapılması durumunda, tespit işlemi ve yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın hisse paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak amacıyla tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek koyulacaktır.
Buna karşılık riskli olduğu tespit edilip yıkılan binalar için kentsel dönüşüm projesi kapsamında yıkım yardımı bulunmaktadır. Hak sahibi tarafından belli bir süre sonra geri ödenmek şartıyla yıkım kredisi sağlanmaktadır.
Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yer ve bölgelerde; değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılır. Bu uzmanlar, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından oluşturulan değerleme standartlarını esas alarak raporlarını düzenler.
Kentsel dönüşüm kapsamında binası yıkılmış mülk sahiplerine TOKİ tarafından yapılmış evler verilmektedir. TOKİ tarafından yapılmış olan evi kabul etmek istemeyenlere yıkılan dairenin bedeli nakit olarak ödenmektedir. Ayrıca yıkım kararı sebebiyle tahliye edilen ev sahiplerine kredi desteği verilmektedir.
Şerefiye hesabında ağırlıklı olarak puanlandırılan bina özellikleri şunlardır:
Bahse konu olan şerefiye hesabı, inşaat firmaları tarafından yaptırılır ve daire bedelleri belirlenir. Ancak alıcıların, bu bedel üzerinde anlaşmazlık çıktığı durumda gayrimenkul ekspertizi yaptırmaları mümkündür.
Türkiye’de 2012 yılında başlayan kentsel dönüşüm uygulaması arsa paylarının da hesaplanabilmesine imkan sağlıyor. Arsa sahibi ve müteahhit tarafından karşılıklı anlaşma ile belirlenen arsa payı, yapının gerçek değerini sunması ve arsa payının hesaplanabilmesi için önem teşkil etmektedir.
Bahse konu olan arsa payının konutun metrekare oranı hesaplanırken; ortak kullanıma açık olan sığınak, kömürlük, otopark vb. gibi alanların ortak mülkiyet payları, arsa payına dahil edilir. Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından alınan kayıtla, toplam alanın değeri ile bağımsız bölümlerin toplamı hesaplanır.
634 sayılı kanunun ilgili hükümlerine göre; ortak alanlarla ilgili durum arsa payı tanımıyla belirtilmiştir. Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına, kanunlara göre arsa payı deniliyor. Proje mükellefleri tarafından hesaplanan arsa payları, oran hesaplamasında yanlışlık yapılmaması için kontrol edilmelidir. Kat mülkiyetinin alındığı tarih, hesaplamada değerlendirilmek üzere incelenmelidir.
Arsa payı, bir binada yer alan bağımsız bölüm başına binanın arsası üzerinden düşen pay olarak da belirtilebilir. Buna göre bir meskenin arsa payı belirlenirken, binanın metrekaresi ve meskenin metrekaresi belirleyici olmakla birlikte bu ölçümler her meskende farklılık göstermektedir. Bu sebeple bir evin arsa payının tam olarak kaç metrekare olması gerektiği hakkında net bir bilgi vermek mümkün değildir.
6306 sayılı yasa kapsamında kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kuralı devreye girmiştir. Bir taşınmazda paydaş olanlar veya kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahibi olanlar binalarının riskli olduğu durumlarda kentsel dönüşüm kapsamında yıkılması gerektiğinde, arsa üzerinde yapılacak olan işlem için (arsanın boş olarak bırakılması, arsanın müteahhide verilmesi, binayı maliklerin yaptırılması veya arsanın satılması konusunda) anlaşmaya varabilirler.
Ortak bir anlaşmaya varılırsa herhangi bir sorun bulunmamaktadır. Eğer aralarında bir anlaşmazlık yaşarlarsa bina yıkıldıktan sonra 2/ 3 çoğunluğun alacağı karar ile yapılacak işlemler belirlenir. 2/3’lük kısmın aldığı karar 1/3’lük paydaş grubunun uygulamasını da yasal olarak zorunlu kılmaktadır.
Ancak bahsedilen bu kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluk; paydaş sayısı mı yoksa paydaşların sahip olduğu hisse oranı mı olduğu konusunda ise bu sistemde 2/3 çoğunluktan hisse oranı kastedilmekte ve hisse payı olarak 2/3 çoğunluğu sağlayan maliklerin kararı verebileceği anlaşılmaktadır.
Kat karşılığı uygulaması esas alınarak hisse hesabı yapıldığı takdirde mülk sahipleri arasında imar durumlarına göre farklılık ortaya çıkmaktadır. Kat karşılığı hisse oranları genellikle %50 oranlarında uygulanmaktadır. Ancak arsanın bulunduğu bölgeye göre bu durum farklılık gösterebilmektedir.
Eğer değerli ve revaçta olan bir arsaya sahipseniz arsanız karşılığında güzel bir oranla mülk sahibi olmak mümkündür. Bunun dışında talep görmeyen bir alanda müteahhit risk alacağını düşündüğü için daire sayısını 100 birim üzerinden 25 birime kadar düşürüldüğü görülmektedir.
Kat karşılığı hissesine örnek verecek olursak; Bir arsanın değeri 200 birim olarak varsayarsak %30’luk hisseye göre arsa sahiplerine arsanın değerinin %30’luk payına göre daire verilir. 200 birimlik arsanın %30’luk değeri 30 birim olsun, bu arsanın üzerinde yapılan dairelerden bir tanesinin fiyatı 6 birim olduğu varsayılırsa arsa sahiplerine 30/6 = 5 adet daire verilecektir.
6306 sayılı yasa kapsamında kentsel dönüşüm aldı altında eski binaların yenilenmesine imkan tanınmaktadır. Bu kapsamdaki işler genellikle bina yapmak isteyen müteahhitler tarafından yapılmaktadır. Yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsanın konumuna göre %40, %60 gibi yüzdelik oranlar belirlenmektedir. Yenilenmiş olan binalar anlaşılan yüzdelik oranda mülk sahiplerine payları oranında tescil edilmektedir.
Bir evin kentsel dönüşüme girecek olması o evin satılması açısından bir engel teşkil etmemektir. Ev alırken imar durumları da göz önünde bulundurulması gerekir. Alacak olduğumuz ev sıfır bile olsa kentsel dönüşüm bölgesindeki uygulama bütünlüğü sağlanması açısından bu evin yıkım işlemi gerçekleştirilebilir Bu sebeple ev alırken kentsel dönüşüm bölgeleri iyice araştırılmalıdır. Bu bölgeler hakkındaki bilgiyi ev almadan önce belediyelerden öğrenebilirsiniz.
Bir meskenin kentsel dönüşüm projesi kapsamında riskli alan ilan edilen dönüşüm alanı içerisinde yer aldığı durumlarda bu alanda bulunan yapıların tamamının tahliye ve yıkımının tamamlanmasının ardından yerine yeni yapılar inşa edilerek afet riski altındaki alanların, kaçak veya gecekondu şeklinde yapılaşan alanların yenilenmesi sağlanır.
Kentsel dönüşüm faaliyetinin uygulaması sırasında vatandaşlara maddi yük çıkabiliyor. Ortaya çıkan bu masrafın durumu binanın yıkılmasından sonra inşa edilecek konut projesine ve bu projenin büyüklüğüne göre değişkenlik gösterebiliyor. Bunun yanı sıra ev sahipleri mülkleri üzerine kendi imkanları ile yeniden yapı yapabiliyor hem de anlaşmış olduğu müteahhitle birlikte müşterek biçimde bina yapabiliyor.
Buna karşılık; bina yapmak için yeterli maddi durumu olmayanlar ve herhangi bir müteahhit tarafından proje bazlı değerlendirilmeyen mülklere bakanlıkta talip olabiliyor. Bu sayede Mülk sahiplerine eğer isterlerse özel bütçeden mülkün bedeli ödeniyor isterlerse de TOKİ tarafından yapılmış olan konut veriliyor.
Tüm bunlara ek olarak ayrıca; kendi arazisine bina yapmak isteyen mülk sahiplerine talep etmeleri halinde kendilerine özgü oluşturulmuş dönüşüm hesabından uygun faiz koşulları sağlanarak kredi de sağlanabiliyor.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, ekonomik ömrünü doldurmuş binaları yenileme amacı taşımaktadır. Yapılan risk tespit raporuna karşı yapı maliklerinin veya ilgili kanuni temsilcilerin itiraz hakları bulunmaktadır. Hak sahiplerinin itirazına konu olabilecek konu risk tespit raporunun içeriği değil, risk tespitinin kendisidir.
Yürürlükte olan kentsel dönüşüm yasası kapsamında ilgili taraflar tebliğden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü'ne dilekçe ile birlikte itiraz etme ve kentsel dönüşüm davası açma hakkına sahiptirler. Bahsi geçen risk tespit raporuna karşı iptal davası açılması hususunda 6306 sayılı kanun kapsamında tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabileceği ifade edilmiştir..
Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için birtakım şartların birlikte mevcut olması gerekmektedir. Bu kapsamda Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluştan riskli yapı raporu alınması gerekir. Bu rapor ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla riskli yapıdaki kat maliklerine tebligatla bildirilir.
Tebligat sonrası her bir kat malikinin 15 gün içinde riskli yapı raporuna itiraz hakkı vardır. Eğer riskli yapı tespit raporuna riskli yapıdaki kat maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Raporun kesinleşmesi ve anlaşma sağlandıktan sonra müteahhit ile sözleşme yapılarak inşaata başlanması mümkündür.
Kentsel dönüşüme girmesini istediğimiz bina için öncelikli olarak yapılması gerekli olan ilk işlem; bakanlık tarafından belirlenmiş olan yetkili kuruluşlardan riskli yapı tespit raporunun alınması ile gerçekleşmektedir. Bu işlemin gerçekleşmesi için binada bulunan mülk sahiplerinden herhangi birinin rapor için yetkili kuruluşa başvuruda bulunması yeterli olmaktadır.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yıl ve yaş kısıtlaması bulunmamasına karşılık; ekonomik ömrünü tamamlamış olan bizzat eski yapılar kentsel dönüşüm kapsamına dahil edilebilmektedir. Uygulamaya bakıldığı zaman 30 yıllık binaların ekonomik ömrünü tamamladığı bilinmektedir. Buna karşılık kentsel dönüşüm kapsamı yalnızca 30 yılı doldurmuş binalar ile sınırlı değildir.
Kullanılan malzemelerin AB yapı malzemeleri tüzüğüne uygun olmaması halli de söz konusu binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için sebep teşkil edebilmektedir. Dolayısıyla binanın güvenliği ile ilgili herhangi bir şüphe varsa depreme dayanıklılık testi yaptırılması bu durumda verilebilecek en doğru karardır.
Depremlerde yıkılan binaların neredeyse tamamı artık ekonomik ömrünü tamamlamış binalardan oluşmaktadır. Uygulamaya bakıldığı zaman 30 yıllık binaların ekonomik ömrünü tamamladığı bilinmektedir. Bir başka ifade ile eğer binanızın yaşı 30 yılı doldurmuşsa kentsel dönüşüm kapsamında değerlendiriliyor.
Buna karşılık kentsel dönüşüm kapsamı yalnızca 30 yılı doldurmuş binalar ile sınırlı değildir. Kullanılan malzemelerin AB yapı malzemeleri tüzüğüne uygun olmaması halli de söz konusu binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için sebep teşkil edebilmektedir.
Gün geçtikçe binalar, yapılar eskir ve ömrünü doldurur. Buna bağlı olarak zamanla bu binaların tadilat yapılması yada yenisinin yapılması gerekmektedir. Ortalama bir yapı ömrü 40-50 yıl kadardır. binaların eskimesi ve riskli hale gelmesi durumunda kontrollü bina yıkım suretiyle binalar yıkılmakta ve gerekli çalışmalara tekrar başlanmaktadır.
Uygulamaya bakıldığı zaman 30 yıllık binaların ekonomik ömrünü tamamladığı bilinmektedir. Bir başka ifade ile eğer binanızın yaşı 30 yılı doldurmuşsa kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilir ve bu sürece ilişkin işlemlere başlanır.
Kentsel dönüşüme girmesini istediğimiz bina için öncelikli olarak yapılması gerekli olan ilk işlem; bakanlık tarafından belirlenmiş olan yetkili kuruluşlardan riskli yapı tespit raporunun alınması ile gerçekleşmektedir. Söz konusu riskli yapı tespit raporu bakanlık onayı aldıktan sonra bina kentsel dönüşüm için uygun hale gelmiş olacak ve dönüşüm kapsamına girecektir. Sonrasında belediye binada bulunan mülk sahiplerine binanın riskli olduğuna dair bilgi yazısı yazacaktır.
İtiraz ve dava süreci olmaması durumunda yıkım işlemlerine başlanacaktır. Bu aşamaların tamamlanmasından sonraki süreçte bina içerisindeki mülk sahipleri; 60 gün içerisinde binanın nasıl, hangi müteahhitle, hangi paylaşımla ve ne kadar sürede yaptırılacağına; en az 2/3 çoğunluğun sağlanması koşuluyla bina ortak karar protokolü hazırlanıp, karara bağlanması beklenir. Bu sürecin tamamlanmasından sonra bina mahalli idarenin de gözetiminde mülki amirler tarafından yıkılır.
Binanın ortak kararı ile belirlenen mimari, teknik ve hukuki şartlar noter tarafından tasdik edilir. Bunun akabinde yeni binanın belediye projeleri hazırlanır, belediyeden inşaat izni alınır ve inşaat yapılmaya başlanır. Genel hatlarıyla bu prosedür süreci 2 ay, inşaat izni ve binanın yapılması ise yaklaşık olarak 18 ay sürmektedir.
Eski binaların yıkım süreçleri farklılıklar gösterebilmektedir. Binada yaşayan maliklerin risk analiz raporu hazırlamaya yetkili kurum veya kuruluşlara başvurması durumunda yahut Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya Belediyeler tarafından doğrudan yapılacak olan bina risk analizleri sonucunda eski binaların riskli yapı olarak belirlenmesi halinde bu binalar için yıkım süreci başlatılabilmektedir.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kentsel Dönüşüm Kanununda yıl ve yaş kısıtlaması bulunmamasına karşılık ekonomik ömrünü tamamlamış olan bizzat eski yapılar kentsel dönüşüm kapsamına dahil edilebilmektedir. Uygulamaya bakıldığı zaman 30 yıllık binaların ekonomik ömrünü tamamladığı bilinmektedir. Bir başka ifade ile eğer binanızın yaşı 30 yılı doldurmuşsa kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilebilir.
Buna karşılık kentsel dönüşüm kapsamı yalnızca 30 yılı doldurmuş binalar ile sınırlı değildir. Kullanılan malzemelerin AB yapı malzemeleri tüzüğüne uygun olmaması halli de söz konusu binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için sebep teşkil edebilmektedir. Dolayısıyla binanın güvenliği ile ilgili herhangi bir şüphe varsa depreme dayanıklılık testi yaptırılması bu durumda verilebilecek en doğru karardır.
İkamet edilen binanın ekonomik ömrünün tamamladığı, yenilenmeye ihtiyacı olduğu düşünülüyorsa SPK lisanslı şirketlere dilekçe ile başvurularak riskli yapı tespit raporunun oluşturulması gerekir. Başvuru üzerine binada yapılan incelemeler sonucunda bina riskli çıkarsa ve bu duruma itiraz olmazsa / itiraz reddedilirse kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olur.
Kentsel dönüşüm süreçleri işletilirken arsa veya mesken sahiplerinin birçok hakkı bulunmaktadır. Mal sahiplerinin bu haklarının başında devlet bankaları veya özel bankalar tarafından maliklere sağlanacak olan kredi desteği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen kira yardımı, veraset ve intikal/damga vergisi gibi vergilerden muafiyet, noter ve belediye harçlarının belirli bir kısmından muafiyet, binalar hakkında hazırlanan risk analiz raporuna itiraz hakkı, Kat Malikleri Kurulu tarafından kentsel dönüşüm süreçleri hakkında arsa payının 2/3’ü oranında oy çoğunluğu ile alınan kararlara katılma hakkı gibi haklar yer almaktadır.
Arsa payının önemi özellikle, kentsel dönüşüm süreçlerinde veya yıkım sürecine giren yapılarda kendini belli etmektedir. Şöyle ki kentsel dönüşüm aşamalarında kat malikleri tarafından alınacak olan kararlarda aranan çoğunluk kişi sayısına göre değil arsa payı sayısına göre belirlenmektedir. Yine bir binanın yıkımının tamamlanmasının ardından yeni inşa edilecek hak sahiplerinin mülkiyetine geçirilecek olan meskenlerin sayısı, metrekaresi, hangi cephe ve katta bulunacağı gibi birçok unsur arsa payı sayısı dikkate alınarak belirlenmektedir.
Tapu kütüğünde yer alan bilgilere göre bir taşınmazın arsa payı değerinde 1/1 yani 1 yazdığı takdirde bu ifade taşınmazın müstakil tapulu olduğu anlamına gelmektedir. Bunun dışında eğer tapu kütüğünde arsa payı ile ilgili bir bilgi yer almıyorsa bu durum da taşınmazın müstakil tapulu olduğuna delalet gösterebilir. Bu gibi durumlarda 1 pay taşınmazın metrekare cinsinden tapuda yer alan yüzölçümüne eşit durumda ölçüde değerlendirilir.
Kentsel dönüşüm kapsamında mülk sahibine verilecek olan daire ve bu dairenin metrekaresi hesaplanırken arsa payı göz önünde bulundurulur. Buradan hareketle öncelikle arsa payının ne olduğunu açıklamak gerekir. Ana yapının bulunduğu parsel ve yapının değerini belirleme tekniğine arsa payı denir.
Bir başka ifade ile arsa payı; Arsa üzerinde yapılmış ana yapı ile diğer bölümlerin oranlarıyla yapılan alanın ölçüsüdür. Taşınmazın oranı hesaplanarak değerlendirilen ve konut sahibinin hissesini gösteren pay, arsa payı olarak adlandırılır.
Arsa sahipleri binanın yıkılıp yeniden yapılması yada boş arsa üzerinde bina inşa edilmesi için müteahhitlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı sıklıkla görülmektedir. Genel olarak %50 - %50 anlaşıldığı görülmektedir. Ancak müteahhit, bina yapılacak arsanın tutulmayan bir yerde olduğunu risk alındığını düşünüyorsa bu oranın düştüğü görülmektedir. .
Tapuda belirtilmiş olan toplam alanın metrekare cinsinden değeri, toplam bölümden size düşen paya bölünüyor. Bu bölme işleminden elde edilen sayının bölüm değeri ile çarpılması sonucunda arsa payı bulunmaktadır.
Kentsel dönüşüm alanları içerisinde yer alan rezerv yapı alanları ve riskli alanlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenmektedir. Bu alanlar belirlenirken içerisinde bulunan yapıların ruhsatlarının bulunup bulunmadığı, alanlarda gecekondu yapılaşmasının olup olmadığı, yapıların afet riski altında olup olmadığı, yapıların riskli yapı niteliğinde olup olmadığı gibi kriterler incelenerek dönüştürülmesi gereken alanlar hakkında projeler başlatılmaktadır.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki süreçte riskli binada yaşadığını düşünen mülk sahipleri; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen yetkili kurum ve kuruluşlara başvuru yapabilmektedir. Bu yetkili kurum ve kuruluşların listesine bakanlığın resmî web sitesi üzerinden ulaşılabilmektedir.
Kentsel dönüşüm uygulamasında binanın risk tepsinin yapılması için 2/3 çoğunluğun karar almasına gerek duyulmamakla birlikte tek bir kişinin başvurusu yeterli bulunmaktadır. Bunun yanı sıra yapılacak işlem için 2/3 lük çoğunluk dikkate alınıyor. Belirtmek gerekir ki riskli yapılarda 2/3 oy oranı kat maliklerinin 2/3'ünü değil, o taşınmazda bulunan ve o taşınmaza özgülenmiş arsa payının 2/3'ünü ifade etmektedir.
Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahipleri tarafından yaptırılan risk tespit analizlerinde ve yıkım masraflarında ödenecek olan ücret tutarları her projede farklılık gösterebilmektedir. Bu masrafların ayrıca maliklerin dönüşüm sonucunda yeni inşa edilen yapıda mesken edinmek istememesi halinde müteahhitler tarafından malike ödenecek olan ücretler de arsa payı oranına göre değişiklik gösterebilmektedir.
İlgili kanundaki düzenlemeye göre; kat irtifakı ya kat mülkiyeti kurulan binalarda her bir hak sahibine, bağımsız bölüm başına düşen paya arsa payı denir.
Hisse pay ve payda tapu belgelerinde bulunan hak sahipliği oranlarını gösteren bilgi anlamına gelmektedir. Bina yapıldıktan sonra kurulan kat irtifakında bağımsız bölümler belirlenerek maliklerin hak sahiplik oranları da tapu belgesine işlenmektedir.
Hisse, söz konusu taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu anlamına gelmektedir. Bu durumdaki tapular, hisseli tapu olarak bilinir. Pay, yapının bulunduğu arsa üzerinde o bağımsız bölüme ait olan arsa oranı olarak ifade edilirken, payda ise pay edilen ana taşınmazı ifade etmektedir.
Bir meskenin arsa payı kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken hesaplanmalıdır, bu arsa payının hesabı yapılırken Tapu Sicil Müdürlüklerinin kendi belirlemiş olduğu yöntemlerle veya arsa payını hesaplayacak kişinin tercih etmiş olduğu yöntemlerden biriyle hesaplanmaktadır, genellikle arsa payı hesaplanırken binanın bağlı bulunduğu belediye tarafından belirlenen rayiç bedel ve meskenin metrekare cinsinden yüzölçümü esas alınmaktadır.
Uygulamada genellikle arsa payı hesabı yapılırken meskenin bulunduğu binanın yüzölçümü esas alınmak suretiyle bu yüzölçümünün tapu kütüğünde yer alan arsa payına bölünerek arsa payı hesabı yapıldığı gözlemlenmekte ise de bu yöntem gayrimenkullerin değerlenmesi açısından önem taşımakta ve arsa paylarının hesabı ile ilişkilendirilmemesi gerekmektedir.
Arsa tapulu, diğer bir tabirle kat mülkiyetine konu edilmemiş binalar hakkında kentsel dönüşüm süreçleri, kat mülkiyetine tabi olan binalar ile hemen hemen aynı adımlar izlenerek yürütülmektedir. Arsa tapulu binaların en önemli farkı kentsel dönüşüm sonucunda yeni inşa edilecek olan yapılarda hak sahipliği belirlenirken meskenlerin arsa payının esas alınması yerine her malikin arsa hissesi oranına göre belirleme yapılmasıdır.
Bir taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamına girebilmesi için üzerinde riskli bir bina olması yeterli olmakta ve binanın arsa tapulu (toprak tapulu) olması dönüşüme girmesine engel teşkil etmemektedir.
Arsa payını kimin belirleyeceği hususunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12.maddesinin (a) bendinde bir açıklamaya gidilmiştir, ilgili kanun hükmüne göre kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin konumuna ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleriyle orantılı arsa payı, projeyi oluşturan mimar tarafından belirlenmektedir.
Mimar ilgili arsa paylarını hesaplarken yapmış olduğu hesaplamanın kanunlara uygunluğuna ayrıca doğruluğuna dikkat etmeli ve özen göstermelidir.
Ana taşınmazın toplam metrekaresi arsa payına bölündüğünde, hak sahibinin arsa üzerindeki hakkı belirlenmektedir.
Tapu kayıtlarına geçirilmeyen bir binanın dikilmesi ve pek çok ev bulunurken, kat irtifakı tapularının alınmaması yasal bir durum değildir. Bu yüzden tapusunda arsa yazan ev için mülk sahiplerinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ile görüşmeli ve ücreti mukabilinde dairenin arsa olarak görünen tapusu kat irtifakı tapusuna dönüştürülmelidir.
Seçilecek olan müteahhitin, bakanlık tarafından verilen müteahhitlik lisansının olmasına dikkat edilmelidir Müteahhitin yapılacak olan inşaat için finansal sermayesi yeterli olmalıdır. Sözleşme içeriğinde, faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir şekilde belirtilerek, masrafı müteahhite ait olmak üzere müteahhitin arsa sahibine düşen daireleri iskan (oturma) ruhsatının alınması ile teslim edeceği de düzenlenmelidir. Yapılacak olan inşaatın bedel, süre ve şartları açıkça belirtilmelidir.
Sözleşme imzalanmadan önce belediyeden imar durumu ve KAKS (Kat alanı kat sayısı) belgesi sorulmalıdır. Maliklerin müteahhit ile yaptığı sözleşmenin noter huzurunda yapılması, kendilerini güvence altına almasını sağlayacaktır. Ayrıca konut satış vaadi sözleşmelerinin noter huzurunda yapılması zorunludur. Sözleşmede belirlenen diğer hükümlere uyulmadığı durumlarda ortaya çıkacak cezai şartların ve tazminatların neler olacağı sözleşmede açık şekilde belirlenmelidir.
Kentsel dönüşüm kapsamında dikkat edilecek hususlar bakımından ilk olarak müteahhit firmanın öncesinde hangi projelerde yer aldığına bakmak gerekir. Bu ilk etapta mülk sahiplerine bir güvence sağlayacaktır. Sonraki aşamalar bakımından ise uzman kişiler tarafından arsa payı sözleşmelerinin hazırlanmasına dikkat edilmeli ve bu hazırlanan sözleşme noter aracılığıyla imzalanmalıdır. Bunların yanı sıra arsanın güncel imar durumu araştırılmalıdır ve risk yapı raporu ihmal edilmemelidir.
Maliklerin kendilerini güvence altına alması için sözleşme noter huzurunda yapılmalıdır. Ayrıca konut satış vaadi sözleşmelerinin noter huzurunda yapılması zorunludur. Sözleşmedeki şartlar yerine getirilmediğinde sorumluluk kapsamı açık ve net olarak belirlenmelidir.
Normal şartlarda kural olarak binanın müteahhite verilmesi için kat maliklerinin tamamının onayının olması gerekiyor. Ancak kentsel dönüşüm kanununda sadece riskli değil ekonomik ömrünü tamamlamış ibaresi de bulunduğundan risk tespit raporu alındıktan sonra malikler hisseler oranında 2/3 çoğunluk kararı alıp binayı müteahhite verebiliyor.
Müteahhit; bir inşaat projesinin tüm aşamalarını baştan sona planlayan, en iyi fiyat teklifini oluşturabilmek için malzeme, işçilik, makine ve diğer masrafların maliyetini hesaplayan ve müşterilere sunmak üzere proje takvimi oluşturmak konusunda belli bir tecrübeye sahip kişidir.
Bunun yanı sıra çeşitli sorumluluklarına da değinmek gerekir. Müteahhit; mimar veya mühendis gibi diğer meslek profesyonelleriyle birlikte çalışmak, projenin yasa ve yönetmeliklere uygunluğunu denetlemek, projenin zamanında ve bütçe dahilinde tamamlanmasını sağlamak ve işçi güvenliğini temin etmek gibi sorumlulukları da bulunmaktadır.
Belediye Kanunu’nun 73. maddesi hak sahibi olarak iki grup tanımlamıştır. Bunlardan birincisi kentsel dönüşüm alanında kendisi adına tapuda tescilli taşınmazı bulunan kişiler olmakla birlikte ikinci grup 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerdir.
Kat irtifakının kurulması konusunda taşınmaz eğer paylı mülkiyet altında ise, bütün paydaşların talebi ile olurken eğer taşınmazın tek bir maliki varsa o zaman tek malikin talebi ile kurulur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10/1 maddesine göre, kat irtifakının kurulması resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil suretiyle olur. Resmi senet ise tapu müdürlüğünde tapu memuru tarafından düzenlenir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teşkilat ve görevleri hakkında KHK ile ‘’Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’’ adını alan Genel Müdürlüğün görevleri arasında açıkça ifade edilmiştir.
Kentsel dönüşümden yararlanacak yapılar arasında kredi borcu bitmemiş konutlar da bulunmaktadır. Örneğin, 5 sene vade ile satın alınan ve sadece 1 yılı ödenmiş olan evin riskli çıkması halinde bu ev kentsel dönüşüm kapsamına alınacaktır. Sonuç olarak ipotekli evin de kentsel dönüşüme girmesi mümkündür.
Kentsel dönüşümde taşınmaz maliklerine yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, ilgili bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilmektedir.
6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 13. maddesinin dokuzuncu fıkrasının b bendinden yola çıkacak olursak Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. (Ek cümle:RG-24/4/2020-31108)
Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10’u kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.
Kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve toplu konut inşaatı projelerinde inşaat firmasının iflas etmesi veya taahhüt ettiği projeyi ihmal suretiyle tamamlayamaması veya kasıtlı olarak bırakması halinde inşaatın kaldığı yerden devam ettirilerek bitirilmesi ve iş sahiplerine teslim edilmesini garanti altına alan bir sigorta türüdür.
Kentsel dönüşüm kapsamında 2/3 çoğunluk kuralı, bahse konu 6306 sayılı yasa ile devreye girmiştir. Kat mülkiyetinin bulunduğu bir binada arsa haline gelen taşınmazların malikleri tarafından arsa üzerine yapılacak yapının veya arsanın boş olarak bırakılması ya da müteahhide verilmesi hususunda mülk sahiplerinin hisseleri oranında 2/3’nün onay vermesi halinde arsa üzerinde yapılacak işlemler belirlenir.
Öncelikle krediyi kullandığınız banka, inşaatınızı yapacak müteahhidi inceler ve bu inceleme sonucunda banka müteahhidi onaylar yada değiştirmeniz önerilir. Bankadan tarafından onaylanan müteahhitin hesabına kredi blokeli olarak geçer. Süreç içerisinde inşaat için incelemeler yapılır ve hak ediş oranında müteahhide parası verilmektedir.
Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi bazı şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Öncelikle yetkili kurumdan risk tespit raporu talep edilerek riskli yapı raporu alınması gerekir. Risk tespit raporu kat maliklerine tebliğ edilir ve 15 gün içinde kat maliklerinin itiraz süresi bulunmaktadır. İtiraz sonucu tebliğ alındıktan itibaren 60 gün içinde kat maliklerinin idare mahkemesinde kararın iptali için dava açılabilir. Tüm bunlar neticesinde kentsel dönüşüm kapsamında yıkım kararı verilirse gerekli işlemlere başlanır.
Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un yürürlüğe girmesi ile kentsel dönüşüm projelerinden ev satan ve ev alanlar için önemli bir düzenleme gelmiştir. Gelen bu düzenlemeye göre, kentsel dönüşümde tapu harçları, noter harçları, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da bunlara dahil olmak üzere damga vergisi, bu kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisi istisna tutulacaktır.
Kentsel dönüşüm kapsamında malikler tarafından hazırlanan imar planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanmaktadır. 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya yetkilidir. Bahse konu kentsel dönüşüm yetkisi ilgili bakanlıktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin başındaki aşamalardan biri de dönüşüme girecek olan binalar hakkında risk tespit raporu tutulmasıdır. Bu risk tespit raporunun tutulmasının ardından rapora itiraz edildiği takdirde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından ilgili binaların riskli olmadığı yönünde bir karar verilmişse veya itirazın reddedildiği durumlarda hak sahipleri tarafından idare mahkemelerinde açılan iptal davalarında iptal kararı verilmiş ve bu karar kesinleşmişse binaların yıkım süreci iptal edilmektedir.
Yine hak sahiplerinin açtığı iptal davalarında idare mahkemeleri tarafından verilen yürütmeyi durdurma kararları sonucunda ise binaların yıkım süreci mahkeme tarafından nihai karar verilinceye kadar durmaktadır.
Riskli yapının tespitine ilişkin yetkili kurum veya kuruluşlar tarafından tutulan risk raporuna yapılacak olan itirazlar riskli yapının bulunduğu şehrin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yapılmalıdır. Riskli yapı tespit raporuna karşı yapılacak olan itirazın reddedilerek sonuçsuz kalması halinde ise bu rapor bir idari işlem niteliği taşıdığından yapılar üzerinde hak sahibi olan kişiler ilgili rapora karşı idare mahkemelerinde iptal davası açabilirler.
Bir bina hakkında tutulan risk tespit raporunun ardından binanın riskli olduğu rapor ile teyit edildiği takdirde ilgili rapora hak sahipleri tarafından itiraz edilmediği veyahut itiraz edilip itirazın ilgili merci tarafından reddedildiği durumlarda riskli yapının yıktırılması için mal sahiplerine en az 60 günlük süre verilmektedir.
60 gün içinde malikler tarafından yıktırılmayan riskli yapılar idare tarafından tespit edilirse 30 günlük ek süre tanıyarak yapının bu sürede yıktırılmaması durumunda idare tarafından yıktırılacağı belirtilmektedir. Eğer binadaki hak sahipleri tarafından bu sürede de yapı yıktırılmazsa idare tarafından kolluk kuvvetlerinin de desteğiyle riski yapıların yıkımı gerçekleştirilmektedir.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında bir yapının yıkılmasına karar verilen durumlarda eğer söz konusu binanın riskli yapı olduğundan dolayı yıkılması durumu mevcut ise kiracı olan kişilerin bu yıkım kararına itiraz etme yetkisi bulunmamaktadır. Fakat yenilenme, tadilat veya bunlara benzer sebepler ile yıkım yapılması söz konusu ise kiracı olarak ikamet eden kişilerin binanın yıkımına itiraz hakkı bulunmaktadır.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapıların tespit raporlarının tutulmasının ardından bu raporlar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylandıktan sonra ilgili binanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüklerine gönderilerek tapu müdürlüklerinin riskli yapının durumunu tapu siciline şerh düşmesinin ardından bu durum hakkında maliklere tebligat ile yapının en az 60 gün içinde yıkılacağına dair bilgi verilmektedir.
Esasen risk tespit raporunu onaylayarak yıkım kararını veren merci Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüdür. Tapu müdürlükleri sadece bu durumu tapu kütüğüne kaydederek malikleri bilgilendirmektedir.
Bir yapının yıkımına karar verilmesi için her şeyden önce bu yapının riskli olduğunun tespiti için yapı üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan kişilerin veya bu kişilerin kanuni temsilcilerinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilerek yapılar hakkında risk tespit raporu tutmaya yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvurması gerekmektedir.
Bu risk tespit başvurusunun ardından ilgili kişilerce hazırlanan riskli yapı tespit raporunda binanın riskli olduğu teyit edildiği takdirde bu rapor Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilerek İl Müdürlüğü tarafından da raporun doğruluğu onaylandığı takdirde bu durum binanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüklerine bildirilir.
Tapu müdürlükleri aracılığıyla yapının riskli olduğuna dair tapu kütüğüne şerh düşüldükten sonra bina maliklerine tebligat çıkarılarak binanın risk teşkil ettiği ve malikler tarafından itiraz edilmediği takdirde, idare tarafından verilen süre içerisinde malikler tarafından yapının yıktırılması gerektiği bildirilmektedir. Eğer yıktırılmazsa ek süre verilir, bu süre zarfında da yıktırılmazsa idare tarafından tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilir. Böylelikle bina hakkında yıkım kararı çıkma süreci tamamlanmış olur.
Bir yapı hakkında tutulan riskli yapı olduğuna dair rapora başka bir deyişle “çürük” raporuna itiraz edebilmek mümkündür. Şöyle ki söz konusu raporun hazırlanmasının ardından tapu müdürlüğünce çıkartılan tebligatın maliklere ulaşmasından sonra 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne malikler tarafından riskli yapı raporuna itiraz hakkı tanınmıştır.
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yapılan itirazın reddedilmesi halinde ise yine mülkiyet hakkı sahipleri riskli yapıya ilişkin tespit raporu aleyhine idare mahkemelerinde iptal davası açma hakkına da sahiptir.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında ikamet ettiği binanın riskli yapı olması durumunda binayı kendisi yenilemek isteyen konut sahiplerine devlet tarafından kira desteği sağlanmaktadır, bu kira desteğinin yanında bankalar aracılığıyla finansman edinmek isteyen kişilere de hem normalden daha düşük faiz oranları ile hem de normalden daha yüksek meblağda kredi miktarları ile kredi desteği sağlanmaktadır, bu kredi miktarlarında üst limit 400.000 TL olmasına rağmen birden fazla bağımsız bölüme sahip olan hak sahiplerine her bir bağımsız bölümü aşmamak şartıyla en fazla toplamda en fazla 2.000.000 TL olabilecektir. Verilen kredi miktarları, finansman sağlayan bankalara, kredi kullanan kişilerin mali durumlarına ve kredi notlarına göre değişiklik gösterebilmektedir.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yıkım ve inşa işleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı olarak Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülmekte olup yıkımı sağlanacak riskli binalar tespiti ise bağlı bulundukları Belediye Başkanlıkları tarafından sağlanmaktadır.
Kentsel dönüşüm projelerine itiraz; bu projeler kapsamında alınan bina risk raporlarına karşı tapu müdürlükleri tarafından maliklere gönderilen tebligatın ardından 15 gün içerisinde projenin planlandığı ilin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilmiş olan itiraz dilekçesi ile yapılabilmektedir.
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından itirazın reddedilmesi halinde ise kentsel dönüşüm projelerinin durdurulması amacıyla yine o ildeki idare mahkemelerine iptal davası açarak projeye itiraz edebilmek mümkündür.
Kentsel dönüşüm projelerinde hazırlanmış olan riskli yapı raporuna itiraz dilekçesi malike iletilen tebligatın ardından 15 gün içinde kentsel dönüşüm projesinin planlandığı ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilmelidir.
Riskli yapı tespitlerinde tutulan raporlara ancak mal sahipleri ve kanuni temsilcilerinin itiraz hakkı bulunmaktadır, bu kapsamda yapının riskli olarak tespit edilmesinden dolayı kiracı olarak yapıda barınmakta olan kişilerin ilgili rapora itiraz hakkı bulunmamaktadır.
Bir bina hakkında risk tespit raporu tutulduktan sonra binanın “riskli yapı” yani çürük yapı olarak tespit edilmesinin ardından risk raporunu düzenleyen kurum veya kuruluş bu raporu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne göndermektedir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ilgili raporun doğruluğunu onayladığı takdirde rapor Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne iletilir, tapu müdürlüğü tarafından ilgili binanın riskli yapı olduğuna dair şerh düşüldükten sonra yapının belirlenen süre içinde yıkılması gerektiğine dair bir tebligat çıkartılarak maliklere gönderilir.
Tebligatın ardından maliklerin risk tespit raporuna itiraz etmesi veya iptal davası açması halinde yıkım süreci itiraz veya dava sonuçlanana kadar askıda kalır. Yapılan itirazın veya davanın sonucuna göre yıkım tamamlanır veya iptal edilebilir. Risk tespit raporuna itiraz edilmediği takdirde ise yıkım işlemleri başlatılır.
Belediye tarafından yıkım kararı verilmesi belediye encümenliği vasıtasıyla olur ve istisnai bir durumdur, belediye tarafından yıkım kararı verilen yapının malikleri bu karara karşı direkt olarak belediye encümenliğine kararın iptali için başvurabileceği gibi bu yola başvurmadan da idare mahkemelerinde yıkım kararının iptali için idari işlemin iptali davası açabilirler. İdare veya mahkeme, yapı sahibinin itirazlarının haklı olduğu kanaatine vardığı takdirde belediye tarafından verilen yıkım kararı durdurulabilir yahut iptal edilebilir.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yıkılacak ve yerine inşa edilecek olan binaların durumuna, kat malikleri tarafından kentsel dönüşüme projesine itiraz edilip edilmemesine, projenin kapsadığı alanın büyüklüğüne göre kentsel dönüşüm sürecinin ne kadar süreceği değişiklik gösterebilmektedir bununla birlikte bu süreç riskli yapıların tespitinden başlayarak yerine yapılacak yeni yapıların teslimine kadar ortalama 1,5 – 2 yıl arasında sürmektedir.
Hakkında risk tespit raporu tutulan bir yapının rapor sonucu riskli çıkması durumunda, binanın tahliyesi ve yıkımı gerekmektedir. Tutulan risk tespit raporu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. İl Müdürlüğünce onaylanmasının ardından tapu müdürlüğüne durum bildirilir ardından tapu müdürlüğünce yapının riskli olduğuna dair tapu kütüğüne şerh düşülür.
Tapu Müdürlüğü binanın riskli olduğuna dair şerh düşüldüğü bilgisini, binanın tahliye edilmesi gerektiğini ve belirlenen sürede malikler tarafından yıktırılması gerektiğini bir tebligat ile hak sahiplerine bildirir. Malikler tarafından risk tespit raporuna itiraz edilmediği takdirde binanın tahliyesi ve yıkımı gerçekleştirilmelidir.
Kentsel dönüşüm projelerinde yer alan binalarda yapılan risk tespit raporları hazırlandıktan sonra riskli yapı olarak tespit edilen binalar hakkında tahliye ve yıkım kararı çıkartılacağından dolayı kentsel dönüşüm projelerine dahil edilen yerleşim yerlerine DASK yani Zorunlu Deprem Sigortası yapılmamaktadır.
Tapu kütüklerinde kaydı olmayan yapılar, yıkılmasına karar verilen metruk veya bakımsız yapılar, tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan iş merkezleri, iş hanları, inşaat süreci halen devam eden yapılar, köy nüfusunda yer alan kişilerin inşa etmiş olduğu köy evleri, kamu hizmetlerine tabi olan ve özel mülkiyete elverişli olmayan yapılar, taşıyıcı kolonların yapıyı zayıflatacak derecede tadil veya tamir edildiği yapılar ve son olarak inşaat ruhsatı bulunmayan yapılar DASK bir diğer adıyla Doğal Afetler Sigortası Kurumu bünyesinde yapılacak olan Zorunlu Deprem Sigortaları kapsamı dışında yer almaktadır.
Bir yapı hakkında risk tespit raporu tutulması hakkında yapılan başvuru neticesinde ilgili kurum veya kuruluşlar tarafından hazırlanan raporda yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesi halinde bu yapıya Zorunlu Deprem Sigortası diğer adıyla DASK yapılabilmesi mümkün değildir.
Tapusu bulunmayan evlere sigorta veya DASK yapılabilmesi mümkün değildir. Bir taşınmazın sigortalanabilmesi için tapu kütüğünde mutlaka kaydının olması gerekmektedir. Tapusu bulunmayan evlerde poliçede yer alacak konut bilgileri de mevcut olmadığından sigorta yapılamamaktadır.
Hafif veya az hasarlı konutlara Zorunlu Deprem Sigortası poliçesinin hazırlandığı aşamada mülkiyet hakkı sahibinin konutun hasar durumunu belirtmesi halinde DASK yapılabilmesi mümkündür. DASK yapılabilmesi veya hazırlanan sigorta poliçesinin geçerli olabilmesi için konut sahibinin hasar konusunda sigortacıyı bilgilendirmesi mecburidir.
Kat irtifakı olan dairelere de DASK kapsamında Zorunlu Deprem Sigortası yapılması zorunluluk teşkil etmektedir. Şöyle ki kat irtifakı, henüz başlangıç aşamasında olan veya inşaatı devam eden yapıların bu aşamalarda satın alınmış olması durumunda ortaya çıkmaktadır. Henüz tamamlanmış bir konut olmasa da taşınmazın arsa tapusunun bulunması da bir meskenin varlığına ibare olarak gösterilebileceğinden dolayı kat irtifakına sahip konutlara da DASK yapılması mümkündür.
Köy nüfusuna kayıtlı, köy yerleşik alanlarında ve köy mezralarında yapılmış olan yapı, ev ve binalara DASK kapsamında Zorunlu Deprem Sigortası yapılması mümkün değildir, bunun yanında belediye sınırları içerisinde yer alamayan yapıların malikleri istekleri doğrultusunda ihtiyari deprem sigortası yaptırabilmektedir.
Bir evin deprem sebebiyle veya depreme bağlı olarak gerçekleşen farklı doğal afetler nedeniyle hasar görmesi sonucu, evde meydana gelen hasarın Zorunlu Deprem Sigortası poliçesinde yer alan sigorta bedelinin %2’sini aşmadığı durumlarda sigorta şirketi yapıda meydana gelen maddi hasarı karşılamamaktadır.
Bu gibi durumlarda sigorta şirketleri Zorunlu Deprem Sigortası nedeniyle ödeme yapmaktan muaftır. Yapıda meydana gelen maddi hasarın sigorta bedelinin %2’sini aştığı durumlarda ise sigorta şirketinin DASK’tan muafiyeti yoktur ve sigorta poliçesinde yer alan teminat miktarını ödemesi gerekir.
Konutlar için yapılan deprem sigorta poliçeleri kapsamında yatırılması gereken prim tutarları; sigortanın zorunlu olarak mı yoksa ihtiyarı olarak mı yapıldığına, konutun bulunduğu il ve ilçeye, konutun inşa edilmiş olduğu yıla, inşa edilirken kullanılan malzemenin çeşidine, konutun kullanım alanının kaç metrekare olduğuna, konutun bulunduğu risk bölgesine, konutun yer aldığı binanın kaç katlı olduğuna, sigorta poliçesinin ilk defa mı yapılacağına yoksa yenilenme aşamasında mı olduğuna, bakılarak tüm bu unsurlara göre değişiklik göstermektedir bu sebeple bir meskene deprem sigortası yapılırken yatırılacak olan prim tutarı ile ilgili tam olarak bilgi vermek mümkün değildir.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamına giren alanlarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen ve Cumhurbaşkanı kararı ile ilan edilen riskli alan içerisinde yer alan binaların masrafları proje bazında değerlendirilerek maliklerin hak sahipliği miktarı göz önünde bulundurularak alacaklı veya borçlu çıkması durumuna göre belirlenecektir.
Riskli alan içerisinde yer almayan fakat malikler tarafından başvurulan risk analizi sonucu riskli çıkan yapılarda ise yıkım ve tahliye masrafları malikler tarafından karşılanacaktır. Yine bu yapıların yıkımından sonra yerine yapılacak yapıyı inşa edecek olan müteahhit ile anlaşılırsa yıkım ve tahliye giderleri müteahhit tarafından da karşılanabilir.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yıkımı sağlanacak olan yapılar Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ile sigortalanmış olduğu takdirde, sigorta şirketleri kentsel dönüşümden dolayı yıkım gerçekleştikten sonra maliklere herhangi bir teminat yatırmamaktadır.
Bunun sebebi ise Zorunlu Deprem Sigortası kapsamında maliklere bir teminat ödenebilmesi için deprem veya deprem sonucu ortaya çıkan farklı bir afet sebebiyle yapının hasar ve zarar görmesi gerekmektedir, bunun dışındaki hallerde mal sahibine herhangi bir ödeme yapılmayacaktır.